При покупке жилья не жалейте времени на поиск идеального варианта. Не идите на компромиссы, соглашаясь на неудобства. Нет ничего более постоянного, чем временное. Вместе с архитектором-дизайнером Ксенией Шмитт делаем правильный выбор.
С чем-то будьте готовы мириться, прочее отсейте последовательной проработкой:
- Состав семьи и её планируемое расширение, включая питомцев.
- Специфичные пожелания: места для занятий фитнесом, музыкой, йогой…
- Рабочее место: стационарное, полноценное, временное или не требуется.
- Кухня большая с вместительным обеденным столом или символическая для завтраков и перекусов.
- Гардероб и специальные места хранения: сёрф-доска, сноуборд, лыжи... Объём места лучше замерять в кубических метрах.
Идеальная планировка сочетает функциональное зонирование и эффективное использование площадей. Соответствует потребностям домашних, их образу жизни и привычкам. Продумывая планировочное решение, создавайте сценарии и декорации быта.
- Количество квадратных метров не равно качество
Каждый дюйм используйте с максимальной пользой: забудьте про пустые и бесполезные зоны. Избегайте длинных и тёмных коридоров, в идеале их вообще не должно быть. Проектируйте так, чтобы проходы занимали минимальную площадь.
Рис. 1. Квартира в исторической застройке Санкт-Петербурга. Коридор занимает ¼ площади.
За счёт коридоров в некоторых случаях можно увеличить площадь мокрых зон: кухни, ванной и санузла. Возникает место для полезных помещений: гардероба для верхней одежды, постирочной, кладовки для инвентаря и грязного хранения самоката, велосипеда, скейтборда.
Рис. 2. Планировка одной и той же квартиры от застройщика и от дизайнера
Предпочтения отдавайте планировкам с углами под 90°: такие помещения функциональнее. Комнаты неправильной формы сложнее обставить: придётся изготавливать мебель по индивидуальным размерам. Это добавит минимум 30% к стоимости изделий.
Неправильная геометрия квартиры – ночной кошмар прораба. Почти все элементы интерьера имеют плоскую поверхность: полотно двери, телевизоры, картины, фоторамки, стеллажи… Как будет смотреться плоская плазма, подвешенная на полукруглую стену?
Скруглённые стены смотрятся выигрышно при панорамном остеклении: обеспечивают прекрасный обзор пейзажа за окном и визуально расширяют пространство. Уместно в просторных квартирах, где нет недостатка в квадратных метрах.
Рис. 3. Планировки с радиальными перегородками и со скруглёнными стенами
Выбирайте площадь, на которой можно сделать чёткое зонирование приватной, гостевой и служебной зон. Исключением будет маленькая студия или однокомнатная квартира. Рассмотрите конфигурацию:
- Приватная: мастер спальня, детские, кабинет, хозяйская ванная.
- Гостевая: прихожая, кухня, гостиная, гостевой санузел.
- Служебная: гардеробная, кладовая, постирочная
В идеале после прихожей сразу попадать в гостевую зону, минуя приватную:
Рис. 4. Зонирование комнат
- Несущие конструкции, коммуникации, мокрые зоны
Запросите у продавца документацию на объект: план БТИ, поэтажные планы и экспликацию. Планировки на сайте застройщика могут отличаться от положения на местах. Если продавец откажется предоставить чертежи, получите их сами, заказав выписку в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) в МФЦ.
Помимо кадастрового номера, адреса, сведений о правообладателе: обременения и ипотека, площади и назначении объекта, выдадут и графическую часть – планировку. Поэтажный план найдёте – на сайтах Росреестра или kadastr.ru. Строительные чертежи – в УК/ТСЖ/ЖСК.
Документы подскажут возможность перепланировки. С администрацией района необходимо согласовать изменения технического плана, касающиеся: стен, проёмов, окон, лоджий, балконов, газовых- и электроплит, сантехнического оборудования, инженерных коммуникаций, мусоропроводов.
Для чего нужен технический план/ план БТИ/ поэтажный план:
- Проверить застройщика на соответствие заявленной площади.
Увеличение или уменьшение площади квартиры ведёт к изменению цены договора. По закону коррекция стоимости требует согласия сторон. Обычно застройщики включают в соглашение пункты об увеличении или уменьшении фактической площади в пределах 0,3–2 м² и о порядке доплаты или возврата денег.
- Выявить несущие конструкции, которые нельзя убирать или передвигать.
Допустим перенос ненесущих стен ради изменения конфигурации помещений. Возможно увеличение комнат за счёт коридора, но нельзя их оставлять без окон или радиаторов.
- Определить расположение мокрых зон и стояков.
Запрещён перенос кухни или санузла: не должны располагаться над жилыми комнатами. Не допускается даже незначительное наложение зон. Мокрую зону можно увеличить за счёт коридора, но и здесь есть нюансы.
- Узнать расположение мокрых зон и жилых комнат этажом выше и ниже.
Если соседи под вами уже согласовали перепланировку и ввели в эксплуатацию квартиру, где площадь спальни увеличена за счёт коридора, то вы не имеете права расширить санузел за счёт коридора даже с незначительным захождением на проекцию соседской опочивальни.
В новых домах часто различается конфигурация квартир в зависимости от этажа. Например, со 2-го по 14-й этаж на лестничной клетке размещаются 2 двухкомнатные квартиры и 2 трёхкомнатные, а с 15-го по 24-й расположены 2 четырёхкомнатные квартиры.
На рис. 5 в четырёхкомнатной квартире на 15 этаже возможен перенос кухни в дальнюю спальню, так как у соседей ниже в этой комнате тоже размещается кухня. Переоборудование спальни в кухню возможно, если это первый этаж или ниже расположено коммерческое помещение или также находится мокрая зона.
Рис. 5. Перепланировка с учётом зонирования соседей
Разрешено располагать:
a) комнату над кухней
b) комнату, кухню над санузлом.
Запрещено располагать:
a) санузел над комнатой, кухней
b) кухню над комнатой.
Остальные помещения независимы.
- Проверить балконы или лоджии.
Закон запрещает выносить в лоджию радиаторы центрального отопления. Так как это летнее помещение, система отопления может не выдержать перепада температур. На фасадах дома, выходящих на улицу, не разрешают вешать вентиляционные короба.
- Выявить газовую плиту.
Нельзя объединить кухню и гостиную, если в квартире проведён газ. В помещениях, где используется голубое топливо должна быть отдельная дверь, чтобы избежать распространения метана при утечке. Можно поставить стеклянную перегородку.
- Естественное освещение
Три критерия оценки:
- Количество. Чем больше окон, тем богаче возможности изменений. На рис. 6 показан пример перепланировки двухкомнатной квартиры 70 кв.м. в евро-трёхкомнатную. Тёплую лоджию включили в площадь квартиры, гостевую комнату разделили на две части: одну половину объединили с кухней, вторую – отдали под детскую.
- Расположение. Оцените не мешает ли оконный проём установке перегородки: недопустимо, чтобы будущая стена упиралась в него. Если бы окно за диваном на рис. 6 располагалось бы на полметра правее, выделение второй спальни в квартире стало бы невозможным.
- Размер. Большая площадь остекления – много естественного света в квартире. В приоритете низкие подоконники до 700 мм и окна в пол. Расстояние от потолка до верхнего края окна должно быть достаточно, чтобы разместить карнизы для штор. Оконная рама не может начинаться от плиты перекрытия.
Рис. 6. Перепланировка двухкомнатной квартиры в евро-трёхкомнатную
- Места хранения
Заранее продумайте отдельную гардеробную, встроенные шкафы, кладовые. Используйте пространство рационально: следуйте логике передвижений и действий, учитывайте удобство манипуляций и эргономику движений.
На рис. 6 показан пример, где вход в гардеробную осуществляется непосредственно из спальни, а хозблок удачно вписан в коридорную нишу напротив ванной. Совет: предусмотрите пару розеток для мелкой бытовой техники.
Рис. 7. Удачное расположение мест хранения
- Грязная зона
Пространство в прихожей возле входной двери: не проходное и максимально не просматриваемое. Выбирайте под неё изолированную или отгораживаемую территорию. Желательно с отдельным санузлом, если позволит площадь.
Здесь хранится обувь и верхняя одежда. Согласитесь, неприятно пробираться в спальню или ванную по пыльному придверному коврику, из обеденной зоны созерцать грязные ботинки у входа или тащить собаку на помывку лап после прогулки через всю квартиру.
Рис. 8. Удачное расположение прихожей
Изучите всевозможные варианты планировок, чтобы не платить за ненужную площадь. Обратите внимание на вероятность перепланировки, форму и размер комнат и естественное освещение. Сделайте наброски, учитывая габариты и функциональные особенности.
Возьмите консультацию дизайнера на этапе выбора квартиры: подскажет плюсы и минусы планировки и застройщика, предложит лучшие сценарии жизни в новом жилье, убережёт от дорогостоящих ошибок. Часто можно посоветоваться без заказа дизайн-проекта.
Шпаргалка в помощь для планировки квартиры: нормы по СП 54.13330.2022:
- Минимально допустимая площадь:
- общей жилой комнаты в квартирах с числом жилых комнат две и более – 16 м2
- общей жилой комнаты в однокомнатной квартире – 14 м2
- спальни – 8 м2 (10 м2 – на двух человек)
- кухонной зоны в кухне-столовой – 6 м2
- кухни– 8 м2.
В однушках допускается проектировать кухни или кухни-ниши (по новому СП54 может располагаться только в однокомнатных квартирах) площадью не менее 5 м2.
Площадь спальни и кухни в мансардном этаже или при наклонных ограждающих конструкциях должна быть не менее 7 м2 при условии, что общая жилая комната (гостиная) не менее 16 м2.
По нормативам в квартире должна быть оборудована кладовая или встроенный шкаф. При отсутствии такого помещения допускается дополнительная площадь – не менее 0,6 м2 для размещения отдельно стоящего шкафа.
- Высота потолка жилых комнат и кухни – не менее 2,7 м, в некоторых климатических подрайонах – не менее 2,5 м. Высота внутриквартирных коридоров и холлов – не менее 2,1 м. В жилых комнатах и кухнях квартир на мансардном этаже допускается уменьшение высоты потолка, не превышающее 50% от нормы.
- Ширина подсобных помещений:
- коридор – 85 см при длине не больше 1,5 метра, иначе – 120 см
- прихожая – 140 см
- кухня – от 170 см
- санузел – 80 см.