Право, Недвижимость | Олег Брагинский, Алишер Захидов
Основатель «Школы траблшутеров» Олег Брагинский и адвокат Алишер Захидов рассказывают о победном исходе длительного юридического сражения за владение квартирой.
Пожилая женщина умирает в собственной квартире. Есть родная сестра, но обиды мешали им общаться. Председатель кооператива узнает о смерти, попадает в жилище и с пособниками выносят всё, что только можно. Когда мы прибыли туда по просьбе, осмотрели только голые стены.
Увидев мёртвую женщину, функционер привлекает «своих» полицейских, которые приезжают и оформляют все надлежащие документы, а попутно меняют фамилию в документах, чтобы создать неразбериху. Забирают паспорт усопшей с собой и связываются с бандой чёрных риелторов.
Те подбирают дублёра на роль покойной, восстанавливают документы на квартиру, готовят договор купли-продажи. Находят «покупателя» с криминальным прошлым, идут в МФЦ и совершают сделку «под камеры». Терпеливо дожидаются окончания шестимесячного срока принятия наследства.
Член бригады называется родным братом покойной и отправляет письмом заявление об открытии наследства нотариусу. Закон требует личного присутствия наследника, о чём сообщает нотариус. Внук лейтенанта Шмитта не является: его цель проверить активность реальных наследников.
Убедившись, что всё тихо, жулики реализуют квартиру и выводят из наследственной массы. Размещают объявление на ЦИАН о недвижимости по сладкой цене, продают нашей доверительнице. У Любы похолодело в груди, когда узнала, что на жильё объявился наследник.
Увидев предложение о продаже квартиры по заманчивой цене в Сети, женщина решила заработать. Вложила своих 20%, взяла кредит в банке и купила многообещающее жильё. Продавцом оказался немногословный мужичок, крепкого телосложения, у которого документы были «в полном порядке».
Доверительница проверила бумаги, убедилась, что квартира не под арестом, в спорах не числится и купила. Мы узнали о наследнице, когда попали на допрос по уголовному делу: узнав, что жильё умершей продано, сестра запоздало побежала с соответствующим заявлением в полицию.
И вот за несколько дней до ареста, продавец явился к нам с доверителем. Немногословный мужчина с наколками на руках с трудом подбирал слова, убеждал, что купил недвижимость у собственницы. На прямое утверждение, что та умерла полгода назад, ничего ответить не смог.
Лепил горбатого: «Квартиру продала женщина, по документам собственница, а больше я ничего не знаю». По закону доверительница была добросовестным приобретателем недвижимости, открыто купив жильё в законном порядке, оплатив в ходе сделки всю сумму в 9 миллионов рублей разом.
Сестра «очнулась», пропустив срок шесть месяцев на принятие наследства. Проснулся и Департамент городского имущества, формально посчитав квартиру выморочным имуществом.
Параллельно было возбуждено уголовное дело по мошенничеству, и татуированного продавца, отсидевшего за разбой, вместе с группой чёрных риелторов в 15 человек взяли под арест. Получалось, что ожившая собственница пошла в МФЦ подписала документы и продала квартиру.
Действие попало на камеру, образовалось три дела: уголовное, по ст. мошенничество в особо крупном размере, где потерпевшей признана наследница, и два гражданско-правовых – восстановление сроков на принятие наследства и расторжение договора купли-продажи квартиры.
Мы идём как третьи лица, добросовестные приобретатели. «А что я могла сделать? Как проверять? Посмотрела документы, вроде квартира чистая», – сокрушается Любовь накануне суда. Спор – всегда неопределённость, и когда спрашивают, выиграем ли дело, редко отвечаем однозначно.
Кроме того, адвокатский закон запрещает обещать клиенту положительный результат и гарантировать его. Это удел юридического жулья, которое рассказывает людям то, что хотят слышать, а потом разводят руками и говорят, что ничего не получилось, потому что суды куплены.
Образовалась щекотливая ситуация: наследник пропустил срок принятия наследства на месяц, и за этот временной промежуток квартира была продана нашей доверительнице.
302 ст. ГК говорит, что надлежит вернуть собственнику (наследникам) недвижимость, поскольку выбыло из наследственной массы помимо их воли. С другой стороны, жильё было нами приобретено за пределами шестимесячного периода, отведённого на принятие наследства.
По Закону восстановление срока возможно по уважительным причинам, когда наследник не знал, что происходит с покойным, был изолирован от него, тяжело болел. Мы подали встречный иск о признании нас добросовестным приобретателем. Суд посчитал пропуск срока незначительным.
А то, что в течение месяца у квартиры появился новый законный владелец, заплативший деньги, в расчёт не принимается. Удивились аргументам наследницы – не привела уважительных причин.
Пропустила срок, потому что болела ковидом, перезахоранивала покойную, исправляла фамилию в свидетельстве о смерти. Первая инстанция восстановила сроки, апелляция их подтвердила.
Оставалась надежда на кассацию: там роют глубоко, любят вгрызаться в суть. Писали жалобу так, чтобы нас заметили: права нарушаются, причины восстановления срока ничтожны.
На суде представитель сбивчиво повторяла то же, что заявляла и на других заседаниях. Коллегия начала перебивать и задавать прямые вопросы. Напряжение в зале нарастало.
На вопрос: «Где доказательства пропуска сроков?», вразумительного ответа не последовало. Решения суда первой и второй инстанции были отменены, дело отправили на новое рассмотрение. Мы вернули квартиру доверительнице, справедливость восторжествовала!