Публикация Школы траблшутеров

Где разгуляться застройщику в Москве

Время чтения: 5 мин 15 сек
2 февраля 2025 г. Просмотров: 51

Продажи, Продвижение | Олег Брагинский, Владимир Ганичев

Основатель «Школы траблшутеров» Олег Брагинский и ученик Владимир Ганичев сопереживают тем, кому приходится усердно искать, долго договариваться с посредниками, рассчитывать стоимость, согласовывать и завоёвывать участок земли для проекта-победы.

Сначала строили дёшево, быстро и много, обустраивая эконом-районы. Затем пафосно сооружали высотки-исполины в сердце Сити. Пришло время стандартов, ограничения стали влиять на эффективность проектов: валовую выручку и срок реализации. Появилась классификация жилья.

Учуяв, что люди тянутся к звёздам, Capital Group пришёл в Новокосино с проектом ЖК «Штат 18». Пояс жилья класса комфорт обрамил небольшой участок бизнес-класса. Распродажа случилась в кратчайший срок, при этом стоимость реализации шла по верхней планке сегмента дерзко и бодро.

Другой застройщик окружил островок бизнеса дешёвыми предложениями, отдалённо напоминавшими комфорт. Результат расстроил, долго не могут продать. Всё потому, что сияние звёзд в первом привлекло, а во втором затмило: покупателей интересовал относительный люкс.

Чтобы уловить сложную гармонию столичных созвездий, опишем алгоритм рассмотрения участка под разработку:

  1. Сбор данных:
    • градостроительные и транспортные изменения локации сейчас и в будущем
    • стандартизация: визуальный осмотр на месте, проектирование в офисе
    • обновление и хранение: учёт тенденций в исторических местах
    • формализация: проверка и набросок будущих документов.
  2. Очистка информации (посредники могут запутывать).
  3. Насыщение.
  4. Интегрирование данных в проект.
  5. Оценка актива.
  6. Проектирование экспозиции с квартирографией.
  7. Моделирование реализации.
  8. Оценка конкурентных проектов локации.
  9. Решение о приобретении участка и согласование финальной цены.

Цены на жильё коррелируют с параметрами земельных наделов. Оно и понятно: строить ближе к центру, чтобы быстрее продать, хотят многие. Балованный же покупатель при выборе квартиры воротит носом. Чтобы угодить, можно подлаживать проект под участок или землю под идею:

  1. Купить участок и создать под него проект – выбор для жилья уровня эконом и комфорт. Выжимают сок из того, что есть, качество – не приоритет.
  2. Создать замысел и подобрать землю – сложнее, это путь бизнес и элит. Локация может быть хуже и дешевле, либо лучше и дороже, но стандарт качества заложен в проект.

Время простых решений ушло, в старой Москве нельзя строить эконом, да и комфорт пройдёт с натяжкой. Социальная нагрузка: поликлиника, сад, школа, словно стоп-фактор портят настроение архитекторов и дизайнеров, показывая не лучшую экономику проекта.

Динамичность рынка уронила интерес к дешёвому жилью на 70% из-за связи с ипотекой, которая фактически остановлена. Премиальные квартиры и офисы ведут себя достойно, нередко стимулируются разумными рассрочками и скидками, уверено давая ожидаемую прибыль.

Покупатели стали избирательнее, платят за уровень и достойно поощряют старательных. При этом критерии счастья застройщика, как известно, не равны критериям для будущих жильцов.

Девелоперы ищут свободное место под жилые и коммерческие сооружения, готовы заморачиваться со сменой назначения с оптимальными затратами.

Покупателям важна пешая доступность поликлиники, сада и школа. Приветствуются парк, лес, пруд или река. Важны остановки транспорта, магазины и торговые центры.

Бизнесмены выискивают парковки или территории под них. Всех умиляет уникальный ландшафтный или мощный инженерный подход.

Локация притягивает, но качество строительства и красота объекта выигрывают борьбу за симпатии. Приходится выделяться креативностью, усиливать потенциал территории.

Разрабатывать удобные пешие зоны и продуманные прогулочные маршруты, добиваться безопасности и комфортности, наращивать объём насаждений. Выигрывать не местом, так подходом, учитывая валовую выручку и срок реализации проекта. Срабатывает:

  1. Площадка с искусственным интеллектом: крытая в дождь, открытая в день без осадков.
  2. Умный дом: двери открываются автоматически, не нужно с пакетами тянуться к ручке.
  3. Киллерфича: бассейн с подогревом на крыше Marina Bay Sands Hotel в Сингапуре.
  4. Контактный зоопарк из местных, относительно безобидных животных.
  5. Собакомойка: возвращаемся после прогулки с чистыми лапами.
  6. Прокат самокатов и велосипедов, для опытных – моноколесо.
  7. Виртуальный оператор такси для жильцов.
  8. Обсерватория на крыше.
  9. Курьер на весь дом.

Когда внедряются инновации, задача застройщика – прогнозировать динамику земельного банка, выбирать лучший участок под проект для запуска в конкурентный момент времени. А ещё усиливать локацию и расти в архитектурных компетенциях. Москва слезам не верит, ей дело подавай.