Строительство, Траблшутинг | Олег Брагинский, Владислав Чернов
Более турбулентной отрасли, чем девелоперская, найти сложно. Если хотите отточить навыки в решении проблем, можно попробовать себя в недвижимости. Олег Брагинский – основатель «Школы траблшутеров» и Влад Чернов делятся мнением о ситуации на рынке.
По телевизору часто звучат вопросы на вариации темы «вырастет рынок жилья или упадёт?». По роду деятельности занимаемся строительством в сфере ИЖС в Подмосковье и регионах, и за последний год пришлось столкнуться с несколькими вызовами, которые не могут пройти бесследно.
Представьте ситуацию: вы начали играть в шахматы. За плечами опыт, знания правил и стратегии игры. Тщательно изучили соперника и построили план на игру. Заслуженно гордитесь тем, что сыграли несколько удачных партий, а впереди маячит победа и предвкушение нового выигрыша.
Но вдруг узнаёте, что после того, как началась партия, правила изменились. Причём не один раз, а с завидной регулярностью и в самый неожиданный момент. Соперник норовит украсть фигуры со стола. Встать и уйти не можете, ведь с ходу и сразу потеряете то, что на кону. Как поступить?
Вот примерно в такой ситуации живут и «процветают» девелоперы в последнее время. Цикл строительства растянут на месяцы, и забрать средства из проектов непросто. Приходится приспосабливаться к новым правилам. Вот что изменилось в отрасли за последний год:
Изменения ипотечных программ
Ещё год назад действовала государственная поддержка для покупки жилья. Каждый гражданин мог купить дом или квартиру по ставке 8% годовых. Но в июле 2024 года осталась только семейная ипотека – для семей с детьми. И раньше если её давали тем, где детям до 18 лет, то теперь до 7.
Всем остальным предлагаются варианты по рыночной ставке, которая доходит до нескромных 27%, а, значит, покупок в ипотеку по обычной программе почти нет. За наличные покупают только в элитном сегменте. В экономе доля сделок в кредит составляет от 80% в зависимости от региона.
С сентября 2024 года и по семейной ипотеке ввели лимиты выдачи и значительно ограничили количество одобрений. Лояльно относились только к тем застройщикам, кто пользовался проектным финансированием на строительство именно в этом банке. В ИЖС таких единицы.
В январе 2025 года лимиты отменили, но ввели «компенсацию со стороны застройщика». Теперь, чтобы выдали кредит под минимальный взнос 20%, надо заплатить банку 19% от суммы выданных средств (ВТБ) или 16% (Сбербанк). Есть вариант, где первый взнос должен быть от 50% и выше.
Покупатели новшеству рады были не сильно. Девелоперам приходилось компенсировать потери самостоятельно или «по-братски» делить с покупателями. А если завышать сумму ипотеки, увеличивать период кредитования и ежемесячные платежи, то соглашались далеко не все.
С марта 2025 года компенсацию со стороны застройщика уменьшили до 9% в ВТБ и до 6% в Сбербанке. Значительно усилился скоринг и отсев желающих взять ипотеку. Ужесточился контроль за суммой оценки объектов недвижимости, чтобы не было возможности завышать цены.
С 13 мая после выступления Президента государственные банки объявили, что компенсацию от застройщика отменили полностью. В то же время Герман Греф заявил, что существенно снизит количество одобрений клиентам со стороны банков, что и наблюдаем сейчас в полной мере.
Аккредитация застройщиков
Теперь, чтобы продавать дома в ипотеку, необходимо пройти аккредитацию и подтвердить репутацию. Рассматривается кредитная история, количество построенных объектов. Наверное, это неплохо и правильно, но мелкие застройщики отсев пройти не смогли и вышли из строя.
Введение эскроу-счетов
До августа 2024, покупатели, у которых был свой участок, могли оформить подряд под строительство дома с траншевыми платежами. После оформления договора строитель получал часть денег, после фундамента – ещё часть. Окончательный расчёт – после завершения стройки.
Но вдруг ввели эскроу-счета. Деньги на строительство резервируются на специальном счёте. Пока средства лежат в банке, покупатель платит за них ипотечные взносы, а застройщик должен вложить собственные средства в возведение чужого дома или взять взаймы… правильно, у этого же банка.
Расчёт по сумме сделки производится только после оформления дома в собственность и постановке на кадастровый учёт. Ушлые покупатели специально затягивают подписание. Строители или отказываются совсем, или поднимают цены подряда с эскроу-счетами на 15–20%.
Влияние миграционной политики
Летом 2024 года произошло значительное усиление контроля за миграционным законодательством и массовая депортация нелегальных мигрантов. Многие строители столкнулись с тем, что рабочая сила значительно подорожала, а себестоимость и сроки строительства заметно увеличились.
Колебание цен на стройматериалы
Цены на них частично зависят от курса доллара, так как в производстве есть иностранные компоненты. Особенно это отражается на окнах, крышах и отделочных материалах. Когда доллар достигал 120 рублей, стройматериалы в закупке выросли, а потом их понизить «забыли».
Из плюсов: ежегодное весеннее повышение цен на цемент, песок и другие материалы в текущем году было не столь существенным. По итогам года эксперты прогнозируют рост цен на стройматериалы на 15% по отрасли. Большая часть увеличения цены будет в третьем квартале.
Покупательная способность населения
Накопился большой нереализованный спрос на квартиры и дома. Желающих купить довольно много, но кредитная история многих заёмщиков оставляет желать лучшего. Даже у кого есть право на семейную ипотеку, часто нет первого взноса, но есть просрочки по потребительским кредитам.
Один из наших объектов удалось продать только четвёртому их желающих. Первые трое оставляли первый взнос, но им не одобряли ипотеку из-за плохой кредитной истории. Даже получение рассрочки на товары коварная банковская скоринговая система определяет как кредит.
Так, если купили одежду на Ozon или через Яндекс.Маркет и платите частями без процентов, банк расценивает это как дополнительную финансовую нагрузку. На первый взгляд это не кредит, а рассрочка, но для банков – риск, и из-за этого люди повсеместно получают отказы по ипотеке.
Высокие процентные ставки на кредиты и депозиты
Рост ставок вкладов привёл к тому, что те, у кого есть деньги, предпочитают держать их на депозитах, а не вкладывать в недвижимость. Хотя инфляция постепенно снижает реальную доходность вкладов, люди всё равно не спешат покупать жильё из-за неопределённости на рынке.
За последний год выросли и кредиты для строителей. Банки дают в долг под 27% и выше. Те же самые банки понимают, что вернуть такой большой процент способны будут далеко не все и усиливают требования к кредиторам. Какой должна быть, на ваш взгляд, рентабельность проекта?
Борьба с платежами наличкой
Государство с каждым месяцем усиливает контроль за переводом денег и серыми зарплатами. Наличные трудно вывести даже со счетов ИП. Ежемесячные лимиты на снятие наличных от 1 млн до 2 в зависимости от банка. Далее или повышенные комиссии за снятие или новый квест.
Платежи на карты подрядчика тоже попадают под ограничения и блокируются при превышении лимита. Чтобы заказать трактор или вывоз мусора, не сразу найдёшь водителя, готового принять оплату через расчётный счёт и выставить счёт-фактуру заранее. Или просят плюс 15–20% к цене.
Чего ждать?
Перечисленные сложности ведут к тому, что количество девелоперов на рынке сокращается, вводится меньше новых проектов. Накапливается нереализованный спрос, который может вылиться в значительное повышение стоимости новостроек, как только появится возможность.
Эксперты прогнозируют рост цен на 30–40% к 2026 году. Стимулом станет снижение ставки ЦБ и смягчение ипотечных условий. Пока же застройщики вынуждены идти на уловки: предлагать рассрочки, строить дома меньшей площади, экономить на строительстве, затягивать сроки.
Для покупателей возможность получить семейную ипотеку превратилась в особую привилегию. Тем, кому доступна – стали завидовать. Льготную ипотеку получить становится сложнее, а когда банки ослабят контроль, цены начнут расти в любой момент, и нагрузка по платежам увеличится.
Для девелоперов работа в таких реалиях больше похожа на игру в Doom, чем в шахматы. Там, где из-за любого поворота появляются враги, которых надо успевать отстреливать и следить, чтобы не попасть в очередную яму-ловушку. Но для траблшутера лучшей тренировки трудно и придумать.