Аналитика, Исследование | Олег Брагинский, Марина Строева
Основатель «Школы траблшутеров» Олег Брагинский и ученица Марина Строева анализируют данные онлайн-сервиса недвижимости Домклик, охватывающие помесячную динамику продаж и офферов за 2024–2025 гг. Придирчиво оценивают взаимосвязи ключевых показателей, разрабатывают краткосрочные прогнозы цен и предложений на горизонте до полугода.
Рынок жилой недвижимости Москвы в 2024–2025 годах переживает этап структурных сдвигов. На фоне высокой ставки, корректировок льготных программ и неоднородного ввода нового жилья наблюдаем одновременно рост цен и редукцию предложения, особенно на первичном рынке.
Исследование основано на агрегировании и анализе нескольких групп показателей:
- взвешенные медианные стоимости квадратного метра на первичном рынке по классам – эконом, комфорт, бизнес; и по размеру – студии, 1, 2, 3-комнатные квартиры
- объёмы предложения для всех сегментов, включая детальные разбивки
- стоимости квадратного метра на вторичном рынке.
По итогам рассматриваемого периода наблюдаются следующие сдвиги:
- предложение на вторичном рынке снизилось лишь на 1,7%
- предложение на первичном рынке сократилось на 47,9%
- индекс цен первичного рынка взлетел на 23,2%
- индекс цен вторичного рынка вырос на 19,0%.
Для новостроек фиксируется сокращение предложения на фоне существенного роста цен. В 2025 году российская строительная отрасль переживает структурный кризис. Высокая ключевая ставка, отмена льготной ипотеки, рост себестоимости строительства, увеличиваются затраты на рабочую силу и одновременно с этим сохраняется дефицит квалифицированных кадров.
Как результат: сокращение темпов новых строительных проектов, падение выдачи ипотечных кредитов, падение спроса на строительные и отделочные материалы, снижение загрузки автопарков, уменьшение числа новых подключений к электросетям, водоснабжению и газу.
Для новых 1-комнатных квартир эконом- и комфорт-класса количество офферов снизилось с 12’354 до 6’865 или на -44%. Премиум однушки -46,3%: с 10’424 до 5’604. Для студий среднего уровня предложение упало на 55,9%: с 6’686 до 2’951. Рекордсмен потерь – бюджетные трёшки: -50,9%.
Вторичка ведёт себя спокойнее в части предложения: -1,7% – практически боковик. Однако цены подтягиваются вслед за новостройками, что свидетельствует о наличии общерыночного ценового импульса, вызванного инфляцией, но с меньшей амплитудой, чем на рынке новостроек.
Максимальное снижение количества лотов старого жилищного фонда у 1-комнатных квартир: -18%. Двушки для перепродажи почти без изменений: поднялись с 7’095 до 7’234. У 3-комнатных квартир небольшой рост: с 6’879 до 7’951. Студий стало меньше на 25,4%: снижение с 2’297 до 1’713.
Наблюдается сильная внутрисегментная зависимость цен в первичке. Взвешенные медианные стоимости квадратного метра по студиям, 1-комнатным, 2-комнатным и 3+ комнатным в пределах одного класса (эконом, комфорт, бизнес), дорожают или дешевеют одновременно.
Связь нового жилого фонда и вторички по ценам – положительная. Общерыночные факторы распространяются на обе группы. При этом корреляция внутри одного сегмента ниже, поскольку вторичка более неоднородна по качеству, локациям и степени необходимости ремонта.
По мере сжатия оферов первички, цены имеют тенденцию расти. Предложение вторички изменяется куда менее драматично. Здесь сильна роль локальных факторов: состояние квартиры, тип дома, окружающая инфраструктура, юридическая чистота и гибкость продавцов.
Первичный рынок демонстрирует рост в 23,2% за изучаемый период. Подкреплён структурным сдвигом продаж в более дорогие ЖК. Бизнес-класс может давать более резкие всплески в моменты выхода сильных проектов или, наоборот, провисать при задержках стартов.
В среднем по всем сегментам наблюдается рост стоимости кв. м. Максимальный: +27% у трёхкомнатных новостроек премиум типа с 464’009 до 588’846 руб./кв.м. Люксовые двухкомнатные первички дорожают слабее всего 19% за 22 месяца: с 478’000 до 566’814 руб./кв.м.
Цена квадратного метра в новом представительском классе: студия – 652’824 руб., однокомнатные – 627’000 руб., трёшки – 588’846 руб., двушки – 566’814 руб. Самая низкая стоимость у трёхкомнатной квартиры эконом и комфорт: 343’948 руб., сегмент дешевле бизнеса на 30–40%.
Вторичный рынок поднялся на 19%. В периоды сжатия льготной ипотеки часть спроса перетекает на вторичку, но и здесь далеко от взрывного ралли: ценообразование осуществляется частными продавцами, которые реагируют на рынок неравномерно.
Рынок подержанной недвижимости менее динамичен, но тренд соответствует новому жилью. Максимальный прирост цены пришёлся на трёшки: +24% с 337’222 до 417’827 руб./кв.м. Меньше всего за два года выросли однушки: 12% с 322’358 до 360’695 руб./кв.м.
Средний период экспозиции колеблется в диапазоне от 60 до 105 дней. В начале 2024 года срок был около 65 дней, затем наблюдались скачки с пиками в январе 2025 (105 дней) и августе 2025 (83 дня). В целом срок экспозиции постепенно сокращается, достигая 76 дней в октябре 2025.
Общие прогнозы по рынкам подчёркивают неопределённость и вариативность дальнейшего развития, но основные тренды таковы:
- Цены первички: продолжение умеренного роста, с тенденцией к замедлению темпа.
- Предложение первички: стабилизация на относительно низкой полке, в ближайшие месяцы возможны эпизодические просадки. Значимого разворота вверх без явного изменения внешних условий (новые старты, программы) модель не сигнализирует.
- Предложение вторички: боковой диапазон, лёгкая отрицательная склонность. Редукции не предвидится, но и экспансия предложения маловероятна.
- Цены вторички: рост более неровный из-за большей чувствительности к поведенческим факторам, но общая траектория положительная.
Важно понимать ограничения: статистическая модель «смотрит назад». Любые регуляторные новости, изменения ипотечных условий, масштабные старты продаж в нескольких крупных ЖК или, наоборот, их задержки – могут изменить траекторию быстрее, чем это отразится в данных.
На первичке цены сохраняют импульс. Если планируете покупку в ближайшие месяцы и ключевой фактор – бюджет, стоит активнее мониторить проекты и потенциальные окна скидок и субсидий. В условиях сжатого предложения конкуренция за хорошие лоты будет выше.
На вторичке торг возможен, но общий ценовой фон восходящий. На ликвидные объекты ставки снижения ограничены. При этом стоимость внутри одного сегмента может отличаться, поскольку объекты неоднородны по качеству, локациям и степени необходимости ремонта.
Если есть желание инвестировать в рынок первички, выбирайте проекты с высокой транспортной доступностью, в первой очереди сдачи и с хорошей девелоперской репутацией. На объектах с историей – ищите недооценённые варианты с потенциалом апгрейда и капитализации.
Итог
Анализ данных за 2024–2025 гг. подтверждает: московский рынок недвижимости находится в фазе ценового роста на фоне сжатого предложения, особенно заметного в первичном сегменте. Вторичный рынок сохраняет более стабильное предложение, но имеет сходную ценовую динамику.