Публикация Школы траблшутеров

Как выгодно сдать квартиру в аренду?

Время чтения: 11 мин 15 сек
30 мая 2023 г. Просмотров: 443

Дизайн, Личные финансы | Даниил ШмиттКсения Шмитт 

Одно дело – ремонт под себя, другое – для сдачи. В первом случае ясны предпочтения и привычки хозяев. Во втором – необходимо составить портрет неизвестных жильцов. Опытом делятся управляющий партнёр Школы траблшутеров Даниил Шмитт и дизайнер-интерьеров Ксения Шмитт.

На себя любимого не жалко ни средств, ни времени: легко взвесить все за и против, и либо поддаться соблазну и затянуть пояса по другим статьям расходов, либо отказаться от дорогих решений и найти аналоги попроще. При выборе роли рантье приходится мыслить несколько иными категориями.

Появляется предпринимательская жилка и боязнь упустить шанс сдать квартиру дороже: хочется сделать лучше, несмотря на затраты. Начинает казаться, что сущая мелочь скажется на решении будущих арендаторов. Возникает желание угадать предпочтения и угодить совсем неизвестным людям.

Рекомендовали бы отбросить личные предпочтения и представление об идеальном жилье: получится дорого и неказисто. Как и в бизнесе – нанимайте специалистов. Несмотря на то, что доход от ренты – пассивный, всё же полагаем собственников схожими с предпринимателями по признакам:

  1. Инвестиции – покупка недвижимости на собственные или с привлечением заёмных средств с расчётом сроков окупаемости и целью максимизировать прибыль.
  2. Риски – на этапах строительства, получения ключей, ремонта, эксплуатации.
  3. Маркетинг – дизайн интерьера, декорирование, оснащение, фотосъёмка.
  4. Сбыт – самостоятельно или через посредников – риелторов.
  5. Безопасность – проверка съёмщиков в открытых источниках, организация доступа на объект и территорию, контроль состояния имущества и предотвращение порчи недвижимости.
  6. Правоотношения – составление и подписание договоров, разбирательства с застройщиком, управляющей компанией, соседями.

  1. Финансовая деятельность – ежемесячные арендные и коммунальные платежи, расчёт и уплата налогов, отслеживание рыночной стоимости квартиры и аренды.
  2. Хозяйственное обслуживание – поддерживающий и капитальный ремонт, устранение мелких поломок, дооснащение техникой, уборка.
  3. Продажа – возможная реализация недвижимости, расчёт с кредиторами и выход из проекта.

Если с займом несколько проще чем в бизнесе: проценты по ипотеке божеские, а требования банков ниже, то риски не менее значительны. К примеру, заморозка строительства приведёт к потере средств при расчёте на быструю сдачу, а пожар сделает проект не окупаемым в разумные сроки.

Дорогостоящую свинью могут подложить прораб и работники, а строительная компания спрячется за сонмом юристов при попытке потребовать устранить выявленные дефекты. Арендодателей сравнили бы с морем: живительная влага необходима для жизни, но водная гладь переменчива и таит опасности.

Живущие за счёт ренты, даже будучи опытными мореплавателями, как и предприниматели нуждаются в проверенной судовой команде, с которой будет в радость уходить в море. Полезными спецами, которым важно доверять полагаем: дизайнер-интерьеров, прораб, юрист, риелтор, бухгалтер, уборщица.

После небольшой подготовки несложно освоить роль экономиста и юриста – учёт несложный, а шаблон договора нужно составить лишь раз. Только не пользуйтесь версией риелторов – обычно сырая и слабая. И вообще ведение финансов и личное участие в составлении документов – крайне полезная привычка.

Под понятие «аутсорсинг» подойдёт устранение мелких неисправностей с помощью сайтов-агрегаторов: собирают узкоспециализированных ремонтников, конкурирующих по рейтингу и цене. Также рекомендовали бы делегировать «фрилансерам» фотосъёмку для размещения объявления.

Для «сбыта» лучше договориться с риелторским агентством, имеющим собственную базу покупателей и способным приводить клиентов даже при спаде активности на известных сайтах-агрегаторах. Категорически отказываться платить комиссию – доход посредника за счёт арендаторов.

Не случайно оставили дизайнера-интерьеров и прораба на сладкое: полагаем, что роли этих специалистов ключевые и во многом определяют успешность проектов по сдаче жилья. От них зависит не только востребованность объекта, но и срок окупаемости вложенных средств.

Недобросовестно выполненные ремонтные работы приводят к сложноустранимым дефектам и постоянно вылезающим мелочам. Обычно их видно не только во время эксплуатации, но и при визуальном осмотре. Устранение неполадок отнимает много времени и выливается в круглую сумму.

Ведь рантье, как бизнесмену, необходимо учитывать не только прямые затраты, но и упущенную выгоду. Сложные и масштабные переделки зачастую приводят к простую, приходится раскошеливаться дважды: тратиться на оплату труда и материалов, мириться с пустующей квартирой – отсутствием поступлений.

Затянувшаяся работа строителей также съедает арендные платежи. Отчасти оперативность зависит от бригады, а вторая половина успеха определяется качеством дизайн-проекта. При грамотной работе дизайнера интерьеров прораб сможет спланировать работы так, чтобы избежать простоев и переделок.

Идеально, когда у высококвалифицированного дизайнера есть свой прораб: слаженная команда работает быстрее, рисков – меньше, результат – предсказуем. Не рекомендовали бы нанимать дизайнера по рекомендации прораба: не всегда понимают эстетику, приглашают удобных специалистов.

Дизайнера интерьеров полагаем главной фигурой в бизнес-модели: от его работы зависит более половины расходов проекта и привлекательность готовой квартиры для арендаторов и покупателей. Как предприниматели, рантье, не должны забывать о терминальной стоимости активов.

На время ремонта дизайнер может стать «генеральным директором» при покупке проекта под ключ. Назначенный топ-менеджером эксперт сделает дизайн-проект, составит ведомость, согласует правки и нюансы, примет доставку, декорирует и обставит квартиру мебелью, пригласит фотографа.

И даже поборется за бюджет: хорошей практикой считается предоставление скидок дизайнера за фиксированные вознаграждение – «премию». Не забудет о сроках: быстрое завершение очередного этапа приближает выплату последующего платежа по графику. Не стоит забывать и про риски.

В случае брака и недобросовестной работы контрагентов дизайнер, взявшийся за полную реализацию проекта, займётся урегулированием споров и отстаиванием интересов заказчика. В переговорах имеет больший вес – даёт работу многим предпринимателям и бизнесам, частично зависящим от него.

Желательно приглашать специалиста, имеющего опыт по квартирам под сдачу. Этим необходимо интересоваться на этапе выбора. Профессионалы информации не утаивают: полагают, что лучше обо всём договориться на берегу, чем потом испытать взаимное разочарование.

Рассмотрим пример квартиры 70 кв. м. в престижном районе Москвы. Собственница жилья – деловая женщина, решившая попробовать себя в роли арендодателя. Несмотря на хороший вкус, наняла профессионала и заказала проект под ключ. Планировка от застройщика была неудачной, преобразили:

Вытянутость основного помещения создавала ощущение вагончика. Немного спасали ситуацию четыре больших окна, но с видом на соседние дома. Необходимо было расширить пространство и продумать места хранения, достаточные при проживании пары, и при этом не отбирать полезную площадь.

Хорошей находкой стала конструкция из стекла в металлическом профиле: прозрачная стена объединила спальню и гостиную, добавив не хватающего объёма. Отказались от раздвижного варианта – не выдерживал бюджет. Для приватности стеклянная перегородка зашторивается портьерами:

В квартире мебель только встроенная – для максимизации пространства. Кухня-ниша сливается с цветом стен, её украшает графичный рисунок фасадов. Удалось разделить общее пространство на четыре зоны: кухня, барный остров, обеденный стол, диван с журнальным столиком и телевизором:

Предусмотрели много мест хранения: шкаф в спальне, место под кроватью, шкафы в три уровня на кухне и внизу острова. По стенам прихожей – встроенные шкафы, а за зеркальной стеной прячется кладовая. Арендаторы, планирующие долгое пребывание были в восторге: есть куда убирать несезонные вещи:

В ванной комнате разместили душ и отдельно стоящую ванную. Декоративная подсветка на потолке заливает стену тёплым уютным светом. Душ вынесен в нишу: благодаря этому удалось сделать кладовую в прихожей. Коммуникации и водонагреватель спрятаны за тумбой с раковиной:

В интерьере использовали три цвета: серый и оттенки, черный и цвет дерева «американский орех» – яркие краски многих пугают. Материалы достойные, но не дорогие: керамогранит в мокрых зонах и на стенах в ванной, инженерная доска в гостиной и спальне, стены под покраску с лепным декором.

Минимализм с элементами современной классики и продуманная организация пространства сделали своё дело: после публикации объявления на просмотр выстроилась очередь желающих, не взирая на высокую цену. Сыграла роль и связка дизайнера с фотографом: были подсказаны лучшие ракурсы.

Казалось, дело в шляпе, но несмотря на большое количество звонков, риелтор затягивал подписание договора и подводил с показами. Собственница позвала на помощь «генерального»: за время проекта сложились доверительные отношения, хотелось своего человека на месте: самой приехать было никак.

Разве может кто-то лучше рассказать о квартире, чем тот, кто от и до знает каждый элемент? Могут ли возникнуть проблемы в организации просмотров квартиры, если до этого удалось завершить проект в сжатые сроки и не выйти из бюджета? Объект был сдан в долгосрочную аренду на следующий день.

Выделим принципы, помогающие сделать успешный проект:

  1. Советы дизайнера полезны при выборе жилья: подскажет хорошие ЖК и районы, выберет удачную планировку, порекомендует отделку.
  2. Хорошего вкуса и надежды на авось недостаточно – нанимайте профессионалов.
  3. Половина работы дизайнера – концепция, можно сделать до получения ключей.
  4. Ремонт в короткие сроки уменьшает период окупаемости.
  5. Качественно выполненные работы повышают прибыльность.
  6. Выделяющаяся квартира сдаётся быстрее и дороже: в больших городах высокая конкуренция.
  7. Снимки важны: нанимайте хорошего фотографа интерьеров, если возможно – берите консультацию по ракурсам у дизайнера.
  8. Декорированная квартира увеличивает конверсию: создаёт уют на фотографиях и при просмотрах.
  9. Поддерживающий ремонт и мелкие недочёты исправляйте, пока квартира не сдаётся – арендаторы не любят, когда их дёргают.
  10. Внимательно вычитывайте договор – формулировки должны быть понятными и полными, чтобы помогать в будущих спорах.

Но выгодно ли сдавать квартиру в аренду? Финансисты однозначно ответят нет: считали денежные потоки – себе в убыток. Что же в примере: затраты на ремонт и оснащение окупятся за 2,5 года – осталось шесть месяцев. Рыночная стоимость жилья выросла в три раза – «бизнес» можно продать выгодно.