Личные финансы, Риски | Владислав Чернов, Олег Брагинский
Сдавать помещения в аренду и досрочно уйти «на пенсию» мечта многих. Среди разновидностей бизнеса это один не из самых сложных. Но кто-то процветает, а другие не могут оплатить счета несмотря на то, что владеют огромными площадями.
Особенности
Вариантов сдачи помещений в аренду великое множество. Это могут быть квартиры, магазины, офисы, склады, земельные участки, производственные помещения. Многое зависит от состояния зданий. Особо хлопотными считаются памятники архитектуры.
С одной стороны, они расположены в лучших местах города на проездных улицах и поэтому представляют повышенный интерес. С другой, жёстко регламентированы законодательством и контролируются со стороны агентства по охране памятников архитектуры.
Даже если решите сделать ремонт, перепланировку, или просто покрасить стены, то всё это необходимо сначала согласовать, получить проект и разрешение, а только затем приступать к производству работ. Это дополнительные время, деньги, усилия.
Сложность добавляют коммуникации, проходящие внутри объектов. Они могут быть старые, изношенные и определить это на первый взгляд сложно. Производить скрытые работы затруднительно из-за того, что сейчас применяются иные технологии строительства.
Специалистов-реставраторов, которые умеют работать, используя методы прошлого, найти непросто. Например, в памятник архитектуры нельзя вставлять пластиковые окна, они должны быть только деревянные, а столярных цехов остаётся всё меньше.
Стоимость стройматериалов для памятников архитектуры существенно выше. Кирпичи для реставрационных работ можно использовать только те, которые производились в соответствующее время и имеют особое клеймо. А это дороже в восемь раз.
Ценность недвижимости во многом определяется месторасположением как внутри города, так и в стране. Московские объекты в большей степени востребованы из-за большого числа потенциальных покупателей и меньших колебаний на рынке.
Как только цены начинают расти, многие пересчитывают стоимость в долларах. В регионах ситуация совершенно иная и ценность коммерческой недвижимости зависит, в первую очередь от платёжеспособности населения на территории.
Можно встретить и такую ситуацию, что цена на квадратные метры в квартирах будет в два, а то и в три раза выше, чем на объект коммерческой недвижимости в неплохом месте. Это связано с тем, что срок окупаемости таких помещений достаточно велик.
Ещё одной из особенностей коммерческих помещений в регионах является, то, что цена на них не всегда связана с ситуацией на рынке и коррелирует, в зависимости от внешних факторов, с большим запозданием.
Многие собственники продолжают держать цену, объясняя тем, что «мы столько потратили, дешевле не отдадим». Коммерческие помещения – не предмет первой необходимости и при реализации их в сложные времена стараются не снижать цену до последнего.
Если место привлекательное и пользуется спросом, то ему не страшны перепады на рынке, есть возможность удержать цену, а иногда и повысить.
Плюсы
В рублёвом выражении коммерческая недвижимость растёт в цене. Приносит стабильный, постоянный доход без большого вложения средств и усилий по сравнению с другими видами бизнеса. Под недвижимость можно брать кредиты в банках, оставляя здания в залог.
Такая возможность позволяет быстро развивать этот бизнес, в отличие от сфер, под которые кредитование выделяется неохотно. Многие рассматривают недвижимость как пенсионный фонд, и показатель надёжности превалирует над окупаемостью и прибыльностью.
Такой спокойный вид деятельности присущ людям с деньгами, которые больше стремятся сохранить чем заработать.
Минусы
При внешнем росте стоимости региональных объектов цена в долларах отстаёт от рынка. Бывает, что в течение продолжительного промежутка времени доллар стоит на месте, но затем взлетает и перекрывает доходы от вложений в недвижимость за несколько лет.
В арендном бизнесе требуются средства на покупку или строительство, ремонт или оплату процентов по кредитам, поддержание инфраструктуры в рабочем состоянии. Неизбежны расходы на налоги и потери во время простоя из-за нехватки арендаторов.
Иногда, если положить те же средства в банк на валютный счёт, можно получить результаты лучше за счёт роста курсовой стоимости. В столице ситуация иная, здесь недвижимость в долларовом выражении растёт более быстрыми темпами.
Хорошо если попались надёжные арендаторы, которые вовремя платят, но так бывает не всегда. Устойчивый спрос есть только в проходных местах. Такие помещения сложно купить, а те, которые свободны, подвержены миграции арендаторов в зависимости от ситуации.
Время простоя существенно влияет на сроки окупаемости и показатели рентабельности. Основную опасность составляет приобретение помещений в кредит. Большинство проблем начинается, если нет возможности погашать кредитные обязательства.
Ситуация характерна при спаде, если не угадали с местом расположения. Во время бурного роста было построено много торговых центров по окраинам, которые стоят незанятые, но кредиты, взятые, на возведение приходится отдавать несмотря на внешнюю обстановку.
К решению приобретения недвижимости в ипотеку надо относиться взвешенно и серьёзно. Покупать и строиться в кредит имеет смысл, если имеете дополнительные источники дохода, помимо арендного бизнеса.