Публикация Школы траблшутеров

Нюансы строительства коттеджных посёлков

Время чтения: 17 мин 10 сек
16 сентября 2023 г. Просмотров: 251

Личные финансыПроекты | Олег Брагинский, Владислав Чернов

Возведение зданий под аренду банками, офисами, торговыми площадями – удел дальновидно храбрых. Основатель «Школы траблшутеров» Олег Брагинский и слушатель Владислав Чернов рассказывают об инвестициях в строительство на примере массива частных домов.

Инвестиции в строительство Владислав начал в 2010 году. Некоторые сооружения покупал уже готовыми, делал ремонт и сдавал в аренду, сейчас это называется модным словом «флиппинг». Получил опыт реставрации памятника архитектуры площадью 1’500 кв. метров в центре города.

С 2014 года занялся организацией строительства коттеджных посёлков, чем продолжает заниматься до сих пор. Деятельность привлекла по ряду причин, которые опишем в данной статье.

Почему именно жилая застройка

Единовременные вложения в посёлок ниже, чем при строительстве многоэтажного дома. Расходы можно разбить на этапы и вкладываться в зависимости от того, продаётся ли представленный формат, увеличивая вероятность того, что проект будет удачным и хватит собственных средств.

Если с форматом не угадали, поменять его в процессе строительства гораздо легче. Независимо от колебаний рынка людям требуется жилье: остаётся востребованным во время кризиса, санкций и неурядиц. Дом выгоднее квартиры в многоэтажке, и чем цена выше, тем ощутимей разница.

Объём поддержки со стороны банков и государства вырос как никогда ранее. В ассортименте: сельская семейная ипотека, программы с господдержкой, кредитная программа на домокомплекты для каркасного жилья, на строительство собственными силами, ипотека на покупку мебели.

Различные способы финансирование можно варьировать между собой. Кто-то строит на свои, продав одну очередь, переходят к следующей. Другие привлекают кредитные средства от банка, получают займы от будущих жильцов, строятся в долях с владельцами земли.

Окупаемость инвестиций в жилую застройку составляет от 25% до 60%, в зависимости от выбранной модели бизнеса, масштаба проекта и подготовки участников. Норма доходности сохраняется на протяжении нескольких лет и к концу застройки обычно становится выше.

Особенности строительства

Между сооружением одного здания и организацией строительства коттеджного посёлка разница существенна. Если хотите построить себе дом, этапы будут подобными:

  • заливка фундамента
  • кладка наружных стен
  • устройство дома крышей
  • прокладка коммуникаций
  • отделка внутри помещения
  • работа по обустройству участка
  • приглашение гостей праздновать новоселье.

При организации коттеджного посёлка этапы работ другие. Необходимо определить массу параметров, от которых будет зависеть востребованность и ценность предложения:

  • разработка концепции
  • выбор участка застройки
  • подготовка документации
  • планирование территории
  • подведение коммуникаций
  • маркетинговые мероприятия
  • выстраивание процесса продаж
  • строительство планируемых домов
  • послепродажное обслуживание посёлка.

Первое на что стоит обратить внимание – выбор земли под стройку. Иногда обращаются с вопросом: «Есть или хочу купить участок, что с ним можно сделать»? Под посёлок подходит не каждый.

Выбор места

В первую очередь следует внимательно проанализировать документы на земельный участок. Видов разрешённого использования и назначения земли в классификаторе 100+. Под коттеджный посёлок подходят лишь несколько.

Даже формально разрешённые для строительства, могут быть не пригодны для массовых продаж. Для посёлка возможны: «личные подсобные хозяйства», «индивидуальное жилищное строительство», «садоводческое общество», «дачное товарищество».

Строить и проживать можно на всех, но есть нюансы. Знакомый построил дома на территории СНТ и не может продать до сих пор. Стоит в бюджетном сегменте, где 90% покупок идут в ипотеку, а СНТ не подходит для займа с господдержкой по льготной ставке.

Следующий параметр для оценки – удалённость от города. От него зависит будут ли там жить круглый год, находиться только в летний период или приезжать на выходные. В Московкой области имеет значение не только расстояние, но и загруженность шоссе по дороге до дома.

Ценность добавляют: близость к лесу, водоёму, магазинам и наличие коммуникаций. Если участок слишком далёк от деревни или города, то стоимость подведения труб и проводов окажется гораздо выше. Расходы на проездную дорогу могут существенно повлиять и на смету строительства.

Следующий параметр – рельеф местности: если сложный, придётся брать разрешение на выравнивание, что может повредить плодородный слой почвы. Несёт за собой существенные санкции от Росприроднадзора. Приходиться делать строго по проекту со всеми согласованиями.

После выбора территории проводят геологию почвы. От неё будет зависеть то, какие конструкции сможете использовать на земельном участке: дома на сваях, ленточном фундаменте или плитах. Разница существенно отразится на себестоимости строительства и прочности конструкций.

Концепция посёлка

Для успешных продаж важно правильно определиться с выбором формата. В своё время допустил ошибку, строя дома большей площади чем те, что покупались в данной локации. Мне казалось логичнее и дальновиднее сооружать дома площадью по 160 кв. метров в 2 этажа.

Сооружения нравились, но покупать их не спешили, хотя одноэтажные домики от 90 до 110 метров расхватывали, как горячие пирожки. Скорректировав планы, начал строить именно такое жильё. Предлагаю много видов и форматов домов по конструкции, метражу, степени готовности и отделке.

Можно выбрать из газобетона, керамзитного блока, кирпича. Множество каркасных домов, срубов, из бруса, клеёного бруса и даже соломы. Удобны модульные конструкции, которые привозят к вам на участок и собирают в течение 3-5 дней. Да их много, но не все продаются.

Например, каркасное строительство удешевляет и ускоряет проект, под него выдаются ипотечные кредиты от банков, но к нему готовы не все. Основные покупатели – молодые семьи, которые не хотят тратить время на строительство: надо быстро куда-то переехать жить.

Если строите для состоятельных людей, формат потребуется другой. Тем кто хочет экологичность за разумные деньги, подойдёт сруб или здание из бруса. Старшее поколение обожает кирпич. Несмотря на преимущества каркасных конструкций, предубеждение к ним сохранилось.

В провинции хотят, чтобы дом был каменным и надёжным. В начале карьеры спросил «старого» строителя, что лучше создавать на продажу металокаркас или дом из кирпича. В ответ: «Ты мультик “Три поросёнка” видел? Где волк подул на дом из веточек, и он развалился».

Такое мнение о домах из «палок» ещё сохранилось, изменить его сложно. Статистика показывает, что преимущество в продажах имеют конструкции небольшого формата 120-140 кв. метров по Московской области и около 100 кв. м. по стране.

Дома большей площади требуют ландшафтного дизайна, особого творческого подхода в отделке и сумма на их покупку не всем доступна по ипотеке. Ещё особенность: в регионах предпочитают дом без отделки, там ипотечных средств с трудом хватает на коробку. Потом доделывают сами.

В Москве и области предпочитают сразу заехать и жить, не утруждая себя ремонтом. Время стоит дороже, особенно для молодых семей.

Знакомый годами строил многоэтажные дома в регионе и решил выйти в коттеджную застройку в Московской области. Купил земельные участки на Дмитровском шоссе, построил несколько домов и не мог продать несмотря на старания риэлтеров и снижение цены. Причины были в следующем:

  • дома были без отделки, а покупатели в районе довольно взыскательны
  • дом ввели в эксплуатацию по упрощённой программе дачной амнистии.

Такой механизм законен, но с октября 2022 года банки отменили льготную ипотеку для домов и введённых в эксплуатацию по подобной программе. Под них дают только обычную под 13% годовых вместо 7,9% с господдержкой. Вроде разница «небольшая», но скорее купят у соседей.

Подготовка документов

Ключевой момент успеха – анализ документов основания участка, а именно – как земля выделялось. Часто участок формируют из долевых наделов сельскохозяйственного назначения. Надо рассмотреть корректность перевода в другую категорию, подходящую для строительства.

Геология земельного участка покажет, возможна ли стройка. В практике бывало, что на купленных участках строительство не разрешали из-за:

  • расположения рядом с зоной аэропорта
  • не соответствия градостроительному плану
  • из-за сервитута на проходящий по территории газопровод
  • отступления от санитарно-защитной зоны промышленных предприятий.

В документах на землю ограничений на продажу не было, проблема возникала с момента получения разрешения на строительство. Дальше идёт разработка проектной документации, включающая ландшафтный дизайн, коммуникационные сети, противопожарные мероприятия.

Следует определиться с мощностью на технологическое присоединение, газоснабжение, водопровод. Хорошо если рядом населённый пункт или промышленные предприятия и можно купить мощности у них. В чистом поле сроки подведения коммуникаций затягиваются.

В последнее время многие владельцы участков надеются подключить коммуникации по госпрограмме за счёт государства, иногда такое возможно. Там учитывается расстояние до населённых пунктов в зависимости от региона и назначения земли.

Сложность заключается в том, что заявку можно подавать только после того, как объект недвижимости построен и зарегистрирован, именно с этого момента идёт отсчёт. По электроснабжению потребуется шесть месяцев, по газу – целый год.

Почти всегда наши службы строят с большой задержкой. Так, в одном из регионов газопровод вместо года проводили в течение четырёх лет. Ускорить может обращение в Антимонопольный комитет, но и на этот случай у сетевиков есть свои способы держать оборону.

Приходилось оформлять мощности на себя, самому проводить и ставить себе на баланс: гораздо быстрее и дороже, зато потом можно перепродать согласие на подключение соседям.

Продажа и маркетинг

Чтобы продавать участки или дома, ждать окончания строительства совершенно не обязательно. Стоит начинать сразу же после того, как получена разрешительная документация. Некоторые ведут продажи ещё в процессе подготовки, но я не сторонник такого решения.

В случае задержки придётся возмещать ущерб или штраф, который насчитают юристы противоположной стороны. Маркетинг коттеджного посёлка зависит от концепции, которую вы выбрали. Вот основные:

  • продажа построенных домов
  • земля под застройку
  • участки с подрядом.

Сбыт начинается, когда есть что показать и пощупать: готовы дороги, стоит несколько домов, частично подведены сети. В Московской области, особенно на Юге, продаются участки, на которых есть только план застройки и вагончик в поле с надписью «Офис продаж» и телефоном менеджера.

Первыми покупают смелые, затем, после того как рядом уже кто-то живёт, движение начинает активизироваться. Приходят застройщики покупают сразу по нескольку участков. По мере этого растут и цены. Оптимально поставить ряд домов за свой счёт чтобы ускорить процесс.

Можно давать застройщикам участки в рассрочку или по сниженной цене, так спрос поднимется быстрее. Инструменты продвижения: сайт, плакат у дороги, объявления в Avito. Так делают все, поэтому этого недостаточно: при большой конкуренции выделиться просто необходимо.

Даже объявления на Avito продают абсолютно по-разному. Нужен грамотно составленный текст, множество ярких фотографий, в том числе с дрона: поднимают в выдаче, манипуляции с ценой и видео с участка. В Москве и Московской области больший отклик приносит Cian.

Обязательно стоит сотрудничать с риэлтерами и ипотечными отделами банков: оттуда, зачастую, идёт основной поток клиентов. Интерес представляют рассрочки по платежам, ипотечные предложения, возможность выбрать подрядчика по строительству.

Преимущества поэтапной застройки

В отличие от многоэтажного дома, коттеджный посёлок нет необходимости застраивать, вкладывая все деньги сразу. Есть возможность делить работу на этапы, повышать цену на следующий участок, корректировать проект в зависимости от ситуации.

Привлечение к работам мигрантов даёт существенное преимущество как по цене, так и по срокам строительства. Главное – строго следить за тем, чтобы все были поставлены на учёт и имели необходимые допуски к работам.

При разбивке на этапы важно определить оптимальное количество домов для единовременной застройки. Если строить много – трудно найти подходящих специалистов. При мелком масштабе расходы на контроль и доставку материалов будут иметь больший вес, рентабельность будет ниже.

Застроенную территорию можно не только продать, но и заложить под залог в банке, а затем выводить из-под обременения по мере реализации готовых домов. При таком подходе потребуется больше документов, но кредитная нагрузка станет намного меньше.

При вводе посёлка в эксплуатацию будет иметь значение в какой из этапов поместили коммуникации. Может получиться так, что не сможете ввести в эксплуатацию водопровод, пока не достроили дома, если они у вас оказались в том же этапе строительства.

От чего зависит успешность продаж

Основное, что сейчас поддерживает рынок загородного домостроения это ипотечные программы, особенно в недорогом сегменте. Выбор стоит между сельской, семейной ипотекой, программой господдержки и для молодёжи. В зачёт дома идут материнский капитал, военные и Херсонские сертификаты. Именно благодаря им рынок настолько живой как никогда ранее.

Если в 2014 году обычной была ставка по ипотеке в 15%, но основные покупки шла за наличные, сейчас минимальный процент по семейной ипотеке 5,3 % и доля продаж на заёмные средства около 90%. Также на продажи влияют:

  • курс рубля и внешние факторы
  • процент застройки территории
  • близость соседних участков
  • готовность коммуникаций
  • отдалённость от города
  • репутация застройщика
  • контакты с риэлтерами
  • формат строительства
  • маркетинг и реклама.

Юридические нюансы

Стоит обратить внимание не только на участок и его соответствие ипотечным программам, но и на репутацию застройщика, ведь её банк проверяет пристально. Аккредитованным партнёрам кредитно-финансовые учреждения дают большие преференции при оформлении ипотек.

Может получится так, что с участком всё нормально, дома построены на отлично, но у застройщик нарушил ряд требований и на льготную ипотеку надеяться не приходится. Переоформление участка на другое лицо не поможет, так как преференции дают только первому хозяину дома.

Ввод в эксплуатацию желательно проводить по полной программе и не пользоваться упрощённым вариантом, по той же причине.

Обслуживание после продажи

При завершении строительства и после продажи домов работа не заканчивается: требуется или самостоятельно обслуживать коммуникации или предавать на баланс муниципалитета. Если брать плату с жильцов, то и тут можно получить выгоду, но и хлопот это принесёт немало.

Может случиться всякое: замёрзнет водопровод, КАМАЗ наедет на колодец, повысятся коммунальные тарифы, случится слабое давление воды. Жильцы в таких случаях не стесняются звонить и беспокоить. А вот когда всё спокойно, спасибо сказать забывают.

Для планирования строительства использую Microsoft Project с удобной диаграммой Ganta. Приходится постоянно вовлекаться в процесс, контролировать качество работ, знакомиться с программами банков, другими застройщиками, общаться с жильцами и администрацией.

Без надёжной и опытной команды в таком деле не обойтись!