Публикация Школы траблшутеров

Ипотека и депозит: польза от калькулятора популярных инструментов

Время чтения: 12 мин 45 сек
26 февраля 2024 г. Просмотров: 203

Личные финансы, Excel | Даниил Шмитт

В жизни, как в бизнесе: ищем варианты дешёвого финансирования и выгодных вложений. Возможностей множество, но даже основные используем не на максимум. Управляющий партнёр «Школы траблшутеров» Даниил Шмитт приводит наглядные расчёты в Microsoft Excel.

Пожалуй, самый выгодный и популярный вариант займа для физических лиц – ипотека. Неудивительно: многие мечтают о своём жилье, а банкам спокойнее выдавать деньги под залоговое обеспечение. Тем более что недвижимость входит в топ-5 ликвидных активов.

Распространённость ипотечного кредитования подогревается и государственной политикой: льготы стимулируют спрос и рост экономики. Повышаются и цены на жильё: многие неплохо заработали, успев купить недвижимость в начале ралли и продаться или обменяться до падения спроса.

В любом случае речь не про сказочное обогащение, и тем более не про фантастическое погашение ипотеки за год. Изучим финансовый инструмент и принципы его выгодного использования. Поймём механику начислений и узнаем, как выгодно расплачиваться по кредиту.

В сеть выложено множество советов по прохождению нехитрых банковских процедур для одобрения заветного займа. Не меньше материалов посвящено способу погашения ипотеки. Однако в этом вопросе эксперты не блещут разнообразием: рекомендации идут под копирку.

Со стороны выглядит как доктор, назначающий одно и то же лечение пациентам с одинаковой болезнью. Вне зависимости от пола, возраста, осложнений, хронических заболеваний и аллергий. Что же советуют «экономисты»? Досрочно по чуть-чуть погашать займ, уменьшая срок кредита.

Считается невыгодным уменьшать размер ежемесячного платежа. Так же, как и выплачивать ипотеку на протяжении всего срока. Так ли это? Узнаем на примере с помощью нехитрой таблицы в Microsoft Excel: смоделируем различные сценарии и проверим популярные гипотезы.

Для исследования возьмём ипотеку на 5 млн руб. под 7% сроком на 30 лет:

В верхней части отобразим исходные данные, в последние столбцы выведем совокупность выплаченных процентов, суммарное значение досрочно внесённых платежей и итоговый срок погашения. Базовый сценарий предполагает, что не занесли ни одного досрочного платежа.

В таком случае будем расплачиваться 30 лет и суммарно отдадим 11’975’445 руб., из которых 5 млн руб. – основной долг. Получается, что должны будем отдать в 2,4 раза больше, чем взяли. Звучит неприятно, но отражает суть выражения «время – деньги» – ключевого принципа финансов.

Ниже разместим календарь платежей: порядковый номер месяца – с 1 по 360, остаток долга, сумма выплачиваемых процентов и долга в каждый месяц, итоговый платёж за месяц. Для манёвра добавим столбцы новой процентной ставки, возможность досрочного погашения и его тип.

Последний столбец «Сокращение» – как уменьшится ежемесячный платёж или срок кредита в зависимости от досрочного платежа. Похожую таблицу можно найти в сети или запросить у банка. Будет крайне полезно проставить различные значения и воочию увидеть разницу.

Не стоит останавливаться на строках данных: табличный вид удобен для моделирования, но не нагляден – за раз не охватишь 360 строк. Построим график, на который добавим ежемесячные платежи по процентам и телу кредита:

Видим, что больше половины срока рассчитываемся по процентам: выплаты по долгу начинают превосходить размер процентных платежей только после 241 месяца. За 20 лет отдадим 5,9 млн руб. процентов – 84% от всей суммы – и лишь 2,2 млн руб. тела долга – 43%.

С точки зрения заёмщика, это кажется невыгодным, с позиции кредитора – наоборот, так, как уменьшает риски неполучения процентного дохода. Напрашивается вывод, что практично досрочно погашать тело кредита. Смоделируем ситуацию, когда ежемесячно гасим по 3’000 досрочно:

Тип пересчёта выбрали «уменьшение срока кредита», сокращение срока получилось меньше месяца, но в последний столбец выводим целые значения. В результате за 840’000 руб. уменьшили сумму выплаченных процентов на 1,8 млн руб. Назовём это Сценарий 1 и вернёмся к нему позже.

Возьмём такую же сумму ежемесячного досрочного погашения, но выберем пересчёт по размеру ежемесячного платежа:

В таком случае платим полную сумму процентов и тела, но уменьшаем месячный платёж. В течение 23 лет сумма сокращения не превысит 50 рублей за месяц, а за первый год и вовсе составит скромные 240 руб. При таком варианте досрочное погашение невыгодно.

Построим третий прогноз: предположим, что средств для регулярного досрочного погашения нет, зато возникают единовременные крупные поступления. Например, годовая премия, материнский капитал, налоговые вычеты, продажа активов. Запишем суммы в таблицы с уменьшением срока:

В первые года добавлены большие поступления: материнский капитал, налоговый вычет за покупку квартиры, премию. Через несколько лет учли второго ребёнка, но уменьшили сумму средств, направляемых на досрочное погашение: предположили рост расходов.

В результате за 2,18 млн руб. удалось снизить сумму процентов на 4,9 млн руб., а срок погашения сократился в 2,5 раза: через 12 лет и 3 месяца после взятия ипотеки о ней можно будет забыть. Назовём такое благоприятное стечение обстоятельств Сценарием 2.

Перед тем как перейдём к дальнейшему изучению наилучших сценариев, прикоснёмся к выгоде от рефинансирования под более низкий процент:

На 12-м месяце удалось снизить ставку до 5%: существенно снизился ежемесячный платёж и значимо сократилась сумма уплаченных процентов. Хотя ставку изменили всего на 2%. Для эксперимента поставили 6% – получили сумму процентов в 5,85 млн руб.

С табличным калькулятором можно долго играться, но лучше прописывать жизненные сценарии – моделирование поможет наиболее эффективно управлять деньгами на различных временных горизонтах. Можно сформулировать три уверенных вывода:

  • выгоднее уменьшать срок, а не платёж
  • лучше начинать досрочное погашение как можно раньше
  • уменьшение ставки даже на малую величину даёт колоссальную экономию

… и перейти к следующему популярному инструменту – к депозитам.

Займы, как и государства, не существуют в вакууме: мир финансов предлагает широкий спектр возможностей по кредитованию и вложению средств. Отдельные умельцы, пожившие в разных странах, умудряются кредитоваться в Финляндии за 4,5%, инвестируя в России под 20%.

Но даже на одной территории можно выгодно балансировать расходы на обслуживание долга и доходы от вложения средств. Как и в случае с займами не будем обсуждать нечто отдалённое: фантастические истории обогащения или высокорисковые финансовые инструменты.

Рассмотрим один из самых надёжных и ликвидных способов сохранения денежных средств – депозит. Исходные данные возьмём из Сценариев 1 и 2. Для начала первый вариант: вместо ежемесячного досрочного погашения в размере 3’000 руб. будем размещать средства на вклады.

Проценты будем капитализировать, для ставки сделаем предположение, что она будет в размере 7% в течение всего срока длительностью в 280 месяцев. Воспользовавшись одним из онлайн-калькуляторов, получим итоговую сумму: 2 млн руб. при суммарном вложении в те же 840 тыс. руб.

Только 840 тыс. руб. мы получим обратно вместе с процентами при закрытии депозитов. Так как при досрочном погашении сумма процентов по ипотеке уменьшилась на 1,8 млн руб. – выиграли меньше 1 млн руб., а с депозитами с учётом процентов по ипотеке – 200 тыс. руб.

Предпочтение депозита досрочному погашению приобретает смысл при ставке 9,4%: разница чуть больше 0. Рассмотрим Сценарий 2: разместим денежные средства на депозит с капитализацией под 7% годовых вместо досрочного погашения. Для проверки можно использовать значения:

  • 630’400 руб. на 141 мес.
  • 200’000 руб. на 135 мес.
  • 200’000 руб. на 123 мес.
  • 202’600 руб. на 118 мес.
  • 150’000 руб. на 111 мес.
  • 100’000 руб. на 99 мес.
  • 100’000 руб. на 87 мес.
  • 100’000 руб. на 75 мес.
  • 100’000 руб. на 63 мес.
  • 100’000 руб. на 51 мес.
  • 100’000 руб. на 39 мес.
  • 100’000 руб. на 27 мес.
  • 100’000 руб. на 15 мес.

Получилось 1,8 млн руб. процентного дохода, с учётом взносов суммарно получается 4 млн руб. В сценарии досрочного погашения с теми же значениями получили 4,9 млн руб. уменьшения суммы процентов за дополнительно вложенные 2,18 млн руб. досрочного погашения.

Расчёты не закончены – посчитали на 12,2 лет, ипотека ещё не выплачена. Хватит ли 4 млн руб., чтобы рассчитаться по ипотеке? Если сразу же сделать досрочное погашение, то останется выплачивать 50,9 тыс. руб. в течение 2 мес. То есть это и будет разница с досрочным погашением.

При ежемесячном размещении на депозит 4 млн руб. за вычетом платежей по ипотеке ситуация будет хуже. Отбросим вариант не столько из-за этого, сколько из-за сложности его реализации. При резервировании суммы платежей за год и размещении на годовой депозит ситуация ещё хуже.

Представим, что удалось найти более выгодные условия размещения сбережений или спустя время ставка по депозитам увеличилась. При этом ипотечный процент остаётся без изменений согласно условиям кредитного договора. По-прежнему верим, что всегда выгодно досрочно гасить?

При уменьшении ставки по ипотечному кредитованию рефинансирование поможет колоссально уменьшить сумму выплат. При расчётах необходимо учитывать страхование жизни и недвижимости, обязательные при оформлении ипотеки. Также не забыть про оценку квартиры.

Но даже эти суммы не перекроют разницу между доходами от депозитов и выгоду от досрочного погашения. Для повышения доходности размещаемых на депозит средств необходимо следить за прогнозами по ключевой ставке и оптимизировать сроки размещения. Но это уже другая история…

Напоследок хотелось бы привести цитату, приписываемую Альберту Эйнштейну: «Сложный процент – восьмое чудо света. Кто его понимает – на нём зарабатывает, кто не понимает – платит» … и добавить приписку: изложенное не является инвестиционной рекомендацией.