Публикация Школы траблшутеров

Инвестиции в недвижимость Москвы в 2024

Время чтения: 9 мин 10 сек
11 марта 2024 г. Просмотров: 159

Инвестиции, Личные финансы | Владислав Чернов

Непонятно, как поведёт себя курс рубля, рынок акций нестабилен, в воздухе осязаемо витает угроза запрета хождения западных валют. Тему сбережения средств во время нестабильности и стремительных перемен разбирает основатель компании Creative Motion Владислав Чернов.

Свободные деньги часто вкладывают в жильё, вариантов много, рассмотрим основные. Вспомним пример Ирана, где цены на квартиры в Тегеране за время санкций выросли в 60 раз.

Так получилось, потому что вложение в недвижимость является одним из основных, а иногда и единственным, способом сохранения и накопления капитала.

Но сегменты недвижимости по доходности отличаются в разы. Я покупал, строил, арендовал коммерческие помещения, ремонтировал для сдачи и продажи с 2010 года. Занимаюсь и сейчас.

Именно поэтому изучил варианты инвестирования в Московскую недвижимость и отметил нюансы. Экзотические и капиталоёмкие возможности не рассматривал. Основывался на показателях ЦИАН, РБК и ТАСС. Варианты разместил по возрастанию доходности от 5% до 80% годовых.

Вторичное жильё

Первое, что приходит в голову, когда появляются свободные деньги – вложения в готовые квартиры. В последнее время стратегия выгодна менее всего: потеряла привлекательность из-за высоких ипотечных ставок и ухудшения покупательской способности.

По данным ТАСС снижение спроса в феврале 2024 составило 35%. Большинство экспертов склоняется к падению цены в будущем или стагнации вторички, по крайней мере, в текущем году. Покупка имеет смысл, только для собственного проживания, но никак не в целях вложения средств.

По данным Домклик срок окупаемости аренды в Москве составляет в среднем 19,4 года, что гораздо менее выгодно депозитов в банке. Часто при расчётах окупаемости забывают учесть все расходы и надеются на постоянный рост цены, как в былые времена.

Предстоят издержки:

  • процент за управление, если кто-то сдаёт квартиру вместо вас
  • коммунальные платежи за содержание жилья
  • налоги – они меньше, если оформите ИП
  • проценты риэлторам за поиск жильцов
  • простои между арендаторами
  • ремонт раз в несколько лет
  • страховка от ущерба.

Более привлекательной видится покупка апартаментов. При подобной сумме аренды стоимость первоначальных вложений в два с половиной раза меньше, соответственно, срок окупаемости значительно сокращается. Основная разница между апартами и квартирой – отсутствие прописки.

Выбор жилья для себя отличается от критериев, рассматриваемых при аренде. Стоимость значительно повышает хоумстейджинг – подготовка и тюнинг перед сдачей. Задача специалиста – поднять стоимость аренды и увеличить количество желающих с минимальными затратами.

На что обратить внимание, чтобы сдать квартиру быстрей и дороже:

  • красивые профессиональные фото помогут выделиться квартире из общего ряда на Avito
  • мелкие элементы, такие как бутылка вина на столе, создают флёр уюта
  • не стоит делать ремонт полностью, иногда важно перекрасить стены
  • минимум вещей в квартире придаст ощущение простора
  • обязательно помыть полы в подъезде перед показом
  • одна из важнейших вещей – удобный матрас
  • освещение скроет недостатки.

Есть вариант заработать на флиппинге – покупке квартиры в убитом состоянии, дальнейшем ремонте и перепродаже. По данным Финам такая стратегия приносит от 30 до 50% при двух сделках в год. Но скорее всего, этот вариант стоит воспринимать не инвестицией, а бизнесом.

Новостройки

Ещё полгода назад самая прибыльная схема работы была такой: покупаешь квартиру у застройщика до сдачи без первого взноса в ипотеку под 1-2%. После ввода дома квартира сдаётся в аренду за счёт чего покрывается ежемесячный взнос. Плюс объект растёт в цене – все довольны.

С таким подходом можно было взять несколько квартир почти без собственных денег. Через сколько-то лет появлялась возможность закрыть ипотеку и остаться с квартирами, или перепродать по более высокой цене. Знаю случай, когда брали 25 объектов в ипотеку в одни руки.

Сейчас ипотечные ставки изменились существенно. Это плохо не только тем, что труднее выгодно купить квартиру, но и продать стало намного сложнее. Остались программы семейной ипотеки и ипотеки для IT- специалистов, иногда можно получить рассрочку от застройщика, но их всё меньше.

После завершения строительства перепродать квартиру получится по обычной ставке в 16-17%. Чтобы уравнять шансы, надо будет выставить жильё на 15% ниже той цены, которую сможет предложить официальный застройщик, имеющий доступ к льготным банковским программам.

При новых реалиях уровень доходности будет достойным лишь при долгосрочных вложениях. На горизонте трёх лет эффект может составить от 30 до 90 %%. Оптимально, если за время строительства вокруг жилого комплекса вырастет инфраструктура. Дам основные советы:

  • репутация застройщика важна
  • на долгом горизонте прибыль больше
  • маленькие площади не всегда выгоднее
  • вид из окна могут закрыть во время стройки
  • объект с ремонтом перепродать будет проще
  • всегда спрашивайте рассрочку от застройщика

Сдача в аренду посуточно

Выгоднее ежемесячной примерно в два раза, но намного хлопотнее. Есть целая индустрия субаренды чужих квартир. В этом случае оператор берёт за управления от 20 до 30 %% от валовых поступлений. Есть убеждение, что квартира станет убитой за год, но это далеко не так.

Крупные операторы в Москве сдают по 80-100 квартир. Снимают на долгий срок, ищут жильцов, создают уют, решают спорные вопросы с проживающими. Недавно приняли закон о запрете сдачи квартир посуточно без согласия 70% соседей в доме, но к апартаментам это не относится.

Строительство домов с дальнейшей перепродажей

По данным РБК спрос в Московской области сохранится на ближайшие 50 лет и уже составляет 45 трлн руб. или 2,4 млн частных домов. Спрос в сегменте поддерживается возможностью работать удалённо в комфортной обстановке и льготными ипотечными программами.

Господдержка составляет 6 млн, семейная ипотека подсобит на 12 млн. С помощью этих средств чаще всего и покупают дома. Если к сумме кредита прибавить первый взнос в 30%, то стоимость коттеджа составит 7.8 млн или 15.6 млн. Цену продажи стоит выставлять не более этих сумм.

Средняя площадь продаваемых домов составляет 127 кв. м., чаще покупают каменные, себестоимость газобетона меньше всего по затратам. Но скорость строительства составит 5-6 месяцев, а с учётом сезонности может дотянуть и до 8. Средняя наценка составит 30%.

Сроки сдачи каркасных домов и СИП панелей составляют 1-2 месяца на внешние работы, с отделкой – 2-3 месяца. Строить можно даже зимой, качество при этом не страдает. За год можно сделать несколько циклов при той же наценке, что сделает окупаемость намного выше.

Рентабельность улучшает выкуп земельного участка с торгов. Схема сводится к следующему:

  • покупка участка на торгах в аренду
  • строительство капитального дома
  • выкуп земли за 15% от кадастровой стоимости
  • продажа дома вместе с участком в собственности.

Удавалось получить участок на 70% дешевле рыночной цены. Иногда выгодно разделить землю на части, построить дома или продать отдельно. Изучите назначение земли, не затягивайте сроки строительства, правильно готовьте документы, не вводите в эксплуатацию по дачной амнистии.

В моду входят модульные дома – сделанные на заводе. Их по частям привезут на участок и соберут за 3 дня с готовым ремонтом. В ипотеку оформить тоже можно. Вариант хорош для посуточной сдачи в аренду, но для перепродажи и долгосрочного проживания подходит далеко не всегда.

Недвижимость, в первую очередь, инструмент сбережения и передачи денег. Как способ заработка использовать можно, если активничать на рынке. Как средство накопления инструмент может быть и не самый выгодный. С другой стороны, а какая альтернатива сейчас лучше?