Публикация Школы траблшутеров

Опыт реконструкции старинного здания: плюсы и минусы

Время чтения: 6 мин
8 мая 2024 г. Просмотров: 113

Реконструкция, Строительство | Олег Брагинский, Владислав Чернов

Основатель «Школы траблшутеров» Олег Брагинский и слушатель Владислав Чернов делятся опытом по восстановлению особняка – памятника архитектуры. Рассказывают о нюансах, с которыми столкнулись и подсказывают, за счёт чего можно сделать процесс немного дешевле.

История покупки

Десять лет назад на торгах приобрели здание, принадлежавшее картинной галерее. Особняк во флорентийском стиле представляет из себя 1’150 квадратных метров в центре города. Имеет живописный вид на канал и загадочную легенду. Решили реставрировать и сдавать в аренду.

Это далеко не первый опыт строительства и реставрации. Владислав уже строил и восстанавливал здания, поэтому покупку совершили обдуманно. Общий товарищ владеет компанией, у которой есть лицензия на производство реставрационных работ, что позволило существенно экономить.

Красивая легенда

За зданием закрепилось название – дом с привидениями. Особняков владел богатый купец-рыбопромышленник Шелехов, дочь которого якобы умерла от туберкулёза. В память о ребёнке отец передал здание для лечения больных. История оказалась выдумкой от начала до конца.

Специалисты провели историко-культурологическую экспертизу, в ходе которой выяснили, что на самом деле дочь купца после революции безбедно жила в Австрии, но потом действительно умерла в Аргентине… в возрасте 84 лет. Но поддерживать легенду на высоте оказалось довольно выгодно.

Известность зданию принесла не только внешняя красота, но и такая неоднозначная история. Объект попал во все списки достопримечательностей города без каких-либо специальных усилий. Мимо него в начале XIX века по каналу живописно следовали корабли, везущие в порт улов рыбы.

Налёт таинственности и мистицизма, помимо известности, принёс и сложности. Например, когда приобрели особняк, то на время ремонта выставили охрану из ЧОП. Из-за слухов о приведении охранники с оружием боялись заходить внутрь ночью и сторожили только в машине снаружи.

Плюсы приобретения

Положительная известность. Экскурсии приезжих вместе с гидами регулярно приходили послушать интересную историю. Художники с мольбертами постоянно сидели напротив. Одна из наиболее известных картин – полотно художника Дьякова 1912 года, выставлено в картинной галерее:

Здания старины находятся в историческом месте, в сердце города, где получить пустующий земельный участок практически невозможно. С XIX века с башенки на крыше наблюдали, как суда швартовались к пристани. Сейчас, как и в прежние годы, на балконе всё так же приятно выпить чаю.

Завораживает красота. В настоящее время строят функциональные здания. Элементы декора не только стоят огромных денег, но и требуют рукастых мастеров, способных создать архитектурные композиции подобного рода. Таких в стране единицы: восстановить сложнее, чем построить новое.

Качество строительства поражает. Толщина наружных стен – сто двадцать сантиметров. На каждом кирпиче горделиво проставлено клеймо мастера, который лично гарантировал прочность. Раньше здания создавались настолько с запасом, что часто сохраняются лучше недавно построенных.

Минусы владения

Не обрадовало то, что работы в памятниках архитектуры стоят раза в 2,5-3 раза дороже. Требуется производить не строительство, а реконструкцию. Изменение и доработки необходимо отражать в проекте реконструкции. Толщина разрешительной документации составила 40 сантиметров:

Штрафы за нарушения огромны. В памятнике архитектуры требуется, чтобы рамы на окнах были деревянными, поставите пластмассовые – потребуют заменить и оштрафуют. Кирпичи можно использовать только старинные, из разобранных ранее зданий, а таких осталось крайне мало.

Коммуникационные работы требуется производить с использованием специальных материалов, которые позволят спрятать проводку, не нарушая целостности проекта. Элементы декора пришлось заказывать из других городов. Например, ручки на двери пришлось везти из Нижнего Новгорода.

Сами двери, высотой более трёх метров, восстанавливали в столярном цеху. Такие нестандартные работы стоят недёшево и берутся за них только столяры-реставраторы. Найти умельцев непросто, к тому же могут быть заняты, и пока не закончат предыдущий объект, на ваш не перейдут.

Самое дорогое – работы по восстановлению фасада. Хорошо, что нам достался в приемлемом состоянии и не требовал существенных улучшений. По прошествии 10 лет штукатурке ремонт предписали под балконом. Важно следить за водостоками, чтобы в стыках не проявлялась влага.

Значительный минус – старые коммуникации внутри здания и на дворовой территории. Добраться до них сложно, заменили полностью. Особую опасность представляла старая электропроводка. В подобном здании, где наш офис располагался ранее, еле успели предотвратить пожар.

Нюансы эксплуатации

Выявилось несколько тонкостей: оказывается, всю художественную лепку под потолком внутри помещений требуется тщательно сохранять в первозданном виде. При перекрытии подвесным потолком красота обязана оказываться внутри и никоим образом не демонтироваться.

Любые действия можно проводить только после разработки проекта, далее следует проверка независимым экспертом, затем – согласование агентства по охране памятников культуры. Даже в случае, если здание разрушается и вот-вот упадёт, подписи в наличии должны быть обязательно.

Ограничения касаются не только здания, но и прилегающей территории. Все постройки должны быть согласованы и возведены в едином культурологическом стиле, даже элементы ковки на заборе и воротах подвергаются анализу компетентных органов. Несложно, но помнить приходится.

Вокруг особняка находится охранная зона, для которой установлены ограничения на постройку зданий по высоте. Рядом нельзя строить сооружения выше первоначального. Забор представляет культурную ценность, имеет инвентарный номер. Снести или сделать в нём дверь не получится.

До начала ремонта старых помещений сложно оценить расходы: появятся дополнительные затраты. При разборе завалов от прежних хозяев, строительного мусора вывезли шесть КАМАЗов.

Существует целая индустрия по разбору старинных зданий, не подлежащих восстановлению. Зарабатывают от продажи кирпичей, которые стоят примерно в семь раз дороже новых.

Внутри исторических зданий водопровод делают из железных элементов: элементы декора не должны пострадать при прорыве труб. Пожарные гидранты обязаны быть в зоне быстрого доступа.

Оказалось, это очень неудобно в процессе эксплуатации. Железо через несколько лет проржавело, а замена одной из труб потребовала почти полной разборки потолка. Во время паводка кирпичи становятся влажными, на них появляется соль, что тоже усиливает коррозию труб.

Вывески на фасад вешать нельзя: портят эстетическое восприятие объекта. Периодически в здание наведываются инспекторы агентства по охране памятников культуры с проверками: бдительно следят, чтобы ничего не пропало и не изменилось. Наверное, это правильно, но неудобно.

Лестница на чердаке, к башенке на крыше, сохранилась в изначальном виде. Внешние лестницы должны быть обязательно с перилами. В обычных зданиях могут потребовать сделать подъёмники для инвалидов. Для памятников архитектуры этого можно избежать, разместив кнопку вызова.

Как сэкономить при реконструкции

Все работы производятся только после получения разрешения, самодеятельность и инициатива наказуемы. Если что-то снесли, сделали без заверенного согласия, нарушили соответствие с проектом, допустили разрушение, готовьтесь: штрафы могут достигать миллионов рублей.

Разработку документации можно заказать у любой организации, обладающей специализированной лицензией на желаемый вид работ. Компания может находиться не только в столице, но и в других городах, где цены на порядок дешевле, чем в Москве. Экспертов нанять также можно любых.

Принимайте активное участие в подготовке документов вместе с проектировщиками. Творческих людей не интересует ни стоимость, ни сроки выполнения работ, заботит исключительно культурная ценность. Если эстетов не контролировать, затраты превысят космический масштаб.

Иногда большую часть задач можно выполнить силами обычных строителей, а не реставраторов: выходит проще и дешевле. Можно договориться с организацией, у которой есть лицензия на производство реконструкционных работ, и оформить у неё только документы.

Не для всех работ нужны реставраторы. Если не будет особых изменений конструктива или фасада, можно договориться с лицензированной фирмой и оформить работы своими силами, под контролем технадзора. Ваших специалистов возьмут на субподряд и поставят нужные печати.

Опыт сложился неоднозначный. Прибыль возможна, если грамотно оценить объект до покупки и иметь опыт реконструкций. Но восстановление памятников интересно уникальностью принимаемых решений. К тому же приятно осознавать, что сделали что-то полезное и время потратили не зря.