Личные финансы, Проекты | Олег Брагинский, Владислав Чернов
Мало кто знаком с описываемой схемой, но пока остаётся законная возможность оформить землю в собственность ниже рыночной цены в несколько раз. В «Школе Траблшутеров» вместе с Олегом Брагинским и Владиславом Черновым рассмотрим механизм одного из кейсов.

Суть схемы:
- получение участка в аренду с торгов у государства
- строительство жилого дома за короткий срок
- выкуп от 3 до 15% от кадастровой стоимости
- продажа дома с землёй.
Приобретение с торгов ведётся на официальных площадках: https://torgi.gov.ru/new/public/contracts/reg
В то время, пока участок находится в аренде, но ещё не выкуплен, необходимо вносить ежемесячные платежи в пользу государства. После того как построена коробка дома, подведены минимальные коммуникации, ремонт и постановка на кадастровый учёт, можно подавать заявление на выкуп участка.
Цена приобретения колеблется от 3% до 15% от кадастровой стоимости – зависит от муниципалитета. Механизм позволяет получить участок примерно за 20% от рыночной стоимости. После выкупа в собственность земля может быть продана вместе с домом. Может получиться поделить участок на части.
Оформление и строительство
Один из таких аукционов Влад выиграл в декабре 2023 года. Разыгрывался лот на аренду около деревни Давыдовское на Новорижском шоссе в 40 км от МКАД. Участок располагался на краю села напротив леса, в 50-ти метрах протекает небольшая река, бетонная дорога и ЛЭП проходят рядом.
На торги заявилось четверо соискателей, и сумма дошла до 1 млн 470 тыс. руб. аренды за год. Другими словами, предстояло платить 122 тыс. руб. ежемесячно до того момента, пока на этом участке не введётся в эксплуатацию дом. На других лотах цена превосходила 10 млн, но Чернов столько не ставил.
Для строительства Влад выбрал проект дома из цилиндрованного бревна камерной сушки, площадью 161 кв. м. Участок расположен на склоне, поэтому пришлось делать свайный фундамент и поднимать часть дома. Такое расположение даёт отличный обзор рельефа с террасы.
Зимой это выглядит так:
Стройкой Чернов занимался давно, но со срубами ранее не сталкивался. Выбрал по интернету фирму из города Киров. Оказалось, что до начала работ придётся выждать очередь в пару месяцев. За это время можно заготовить запас леса, дождаться пока освободится бригада строителей и подготовится площадка.
Строительство начали с задержкой в месяц из-за новогодних праздников. Во время начала работ стояли морозы в 20 градусов. Из-за отсутствия привычки к такому холоду пришлось купить куртку для экстремалов с надписью «Покорителям северных широт», чувствовал себя полярником на льдине:
В соответствии с договором строительство должно было завершиться 22 марта. Однако затянулось и финальные работы по возведению стен и кровли закончились только 5 мая. После этого месяц ушёл на установку панорамных окон, укладку пола, бурение скважины, устройство цоколя. Теперь дом выглядит так:
Есть ряд требований по степени готовности дома, после выполнения которых можно подавать заявление на выкуп. Они регламентируются Федеральным Законом, но местные органы власти иногда вносят собственные коррективы и уточнения. Кто-то подходит более лояльно, другие откровенно придираются.
После подачи заявления на выкуп участка, до вынесения положительного решения у меня ушло три недели. Администрация г. о. Истра прислала в личный кабинет договор, для утверждения электронной подписью. В нём стояла сумма выкупа в размере 50 тыс. 448 руб. Фрагмент договора:
Общие затраты на участок составили: аренда за 6 месяцев 6*122=732 тыс. руб. + цена выкупа 50 448 руб. Итого: 782 тыс. 448 руб. Средняя цена за сотку земли в районе составляет от 700 до 800 тыс. Участок занимает 740 кв. м. и рыночная стоимость на общих основаниях составила бы несколько миллионов.
На других участках, приобретённых таким же способом, Влад строит уже быстровозводимые каркасные дома и сооружения из СИП-панелей: позволяют сократить срок строительства до двух – трёх месяцев, что делает выкуп земли ещё более быстрым и оправданным. Но каждый участок имеет особенности и сюрпризы.