Личные финансы, Проекты | Олег Брагинский, Владислав Чернов
С экрана телевизора постоянно говорят о том, что недвижимость вот-вот рухнет. А знакомые всё чаще спрашивают, во что стоит вложить деньги. Сегодня с основателем «Школы Траблшутеров» Олегом Брагинским и Владиславом Черновым рассмотрим вариант инвестирования в строительство домов.
Оказалось, что обыватели, пытаясь инвестировать, воспринимают недвижимость как нечто однородное. А ведь в этом понятии можно выделить десятки сегментов: от дешёвых гаражей, квартир и дач, до крупных торговых центров, сложных логистических комплексов и промышленных объектов.
Когда рынок растёт, все его участники чувствуют себя стабильно. В непростые времена приходится выбирать варианты заработка гораздо более тщательно. Один из таких растущих сегментов – строительство частных домов и коттеджных посёлков. Но и войти в него девелоперу всё сложнее.
Несмотря на заявления некоторых экспертов: «срочно избавляйтесь от любой недвижки», желающих жить в собственном жилье становиться всё больше. По данным РБК интерес к покупке дома в ипотеку в этом году увеличился в два раза. Рост в данном сегменте обусловлен следующими факторами:
- льготные программы ипотеки
- интерес крупных игроков к строительству многоэтажных домов
- прайс за кв. метр в частном доме меньше цены в квартире примерно в два раза
- после пандемии удалённая работа считается нормальной и привлекает всё больше.
С другой стороны, раньше любой мог построить дом, продать и на вырученные соорудить два новых.
Сейчас приходится принимать во внимание ряд условий:
- при последующей перепродаже льготная ипотека не действует
- 70 % продаж идут по программе льготного кредитования
- нужен правильный ОКВЭД у организации застройщика
- востребованы дома типовой площадью 100-120 кв. м.
- желательна земля, выкупленная в собственность
- ожидается наличие коммуникаций рядом
- ценен участок в хорошем месте.
Принимая во внимание перечисленные факторы, решили заняться строительством быстровозводимых домов. Остановились на технологии из СИП и ЦСП панелей.
Преимущества для девелопера:
- производство блоков в заводских условиях
- установка на винтовых и ЖБ сваях
- монтаж 100кв.м. за 3 недели
- можно работать зимой.
Пример дома, собранного с 7 по 25 мая:
Он же ещё через месяц:
Так как жильё продаётся с земельным участком, стоимость последнего заметно влияет на цену. Есть два варианта, при которых на продаже земли можно заработать дополнительно. Если позволяют финансы и есть опыт работы в рамках локации, лучше купить несколько гектар и поделить на части.
Такой подход мы применяли с 2014 года в другом регионе. Если денег не хватает, или чтобы изучить спрос, можно выбрать землю на торгах в местах, которые вам интересны. Там можно выбрать участок в аренду и выкупить за 3% от кадастровой стоимости в собственность после постройки дома.
Пример участка в аренду на торгах выглядит так:
Как выбираем земельный участок
- проверяется местонахождение участка по публичной кадастровой карте
- на торгах просматривается предоставленная документацию по объекту
- сравнивается стоимость соседних участков на ЦИАН и АВИТО
- проверяется востребованность домов в этом районе
- учитывается мнение эксперта по земле
- выезд на место обязателен.
Ниже приведён пример одного из участков, проданного с торгов со стоимостью аренды 55 тыс. в месяц. Его кадастровая цена 1 млн 687 тыс. Рыночная стоимость по данным ЦИАН от 1,8 млн до 4,5 млн. После постройки дома за три месяца он выкупается в собственность по цене 3% от кадастра.
Что повышает стоимость:
- достопримечательности поблизости
- населённый пункт рядом
- направление от Москвы
- расстояние от МКАД
- рельеф местности
- коммуникации
- магазины.
Исходя из этого, у нас в приоритете Западное направление – Истринский район, Новая Рига и Южное – Домодедовский. Пользуются спросом локации на Киевском и Дмитровском шоссе.
Помимо коробки дома дополнительные расходы идут на:
- техническое присоединение к свету
- электропроводка внутри
- забор, калитка, ворота
- внутренняя отделка
- скважина для воды
- аренда 2-3 месяца
- выкуп участка
- канализация
- сантехника
- отопление
- налоги.
Риски и что может пойти не так:
- высокая стоимость или большие сроки подключения участка к существующим коммуникациям
- изменение банковских программ для застройщиков при продаже по льготной ипотеке
- затягивание сроков от администрации при выкупе участка
- некачественное строительство со стороны подрядчиков.
Прибыль от сделки составляет 25-30%. Цикл проекта занимает три месяца, срок реализации зависит от локации, проекта и цены. Каркасная технология позволяет работать круглый год. Иногда удаётся реализовать объект до завершения строительства, если нет продаж – снижаем цену.
Рост строительных материалов двигает стоимость дома вверх быстрее, чем процент по депозитам. Даже при высоких ставках в 18% годовых, «вкладываться в бетон» зачастую выгоднее. Так, рост стройматериалов весной 2024 составил 20%, что обычно осенью уже отражается на ценах жилья.
Но даже самая тщательная подготовка не даёт гарантии, что проект будет завершён вовремя. Каждый объект уникален, требует пристального внимания к деталям и решения множества проблем. Тем же, кто хочет проверить силы в траблшутинге, нет способа лучше, чем строить дома или посёлки.