Публикация Школы траблшутеров

Вариант инвестирования в строительство загородных домов

Время чтения: 6 мин 5 сек
29 июля 2024 г. Просмотров: 202

Личные финансы, Проекты | Олег Брагинский, Владислав Чернов

С экрана телевизора постоянно говорят о том, что недвижимость вот-вот рухнет. А знакомые всё чаще спрашивают, во что стоит вложить деньги. Сегодня с основателем «Школы Траблшутеров» Олегом Брагинским и Владиславом Черновым рассмотрим вариант инвестирования в строительство домов.

Оказалось, что обыватели, пытаясь инвестировать, воспринимают недвижимость как нечто однородное. А ведь в этом понятии можно выделить десятки сегментов: от дешёвых гаражей, квартир и дач, до крупных торговых центров, сложных логистических комплексов и промышленных объектов.

Когда рынок растёт, все его участники чувствуют себя стабильно. В непростые времена приходится выбирать варианты заработка гораздо более тщательно. Один из таких растущих сегментов – строительство частных домов и коттеджных посёлков. Но и войти в него девелоперу всё сложнее.

Несмотря на заявления некоторых экспертов: «срочно избавляйтесь от любой недвижки», желающих жить в собственном жилье становиться всё больше. По данным РБК интерес к покупке дома в ипотеку в этом году увеличился в два раза. Рост в данном сегменте обусловлен следующими факторами:

  • льготные программы ипотеки
  • интерес крупных игроков к строительству многоэтажных домов
  • прайс за кв. метр в частном доме меньше цены в квартире примерно в два раза
  • после пандемии удалённая работа считается нормальной и привлекает всё больше.

С другой стороны, раньше любой мог построить дом, продать и на вырученные соорудить два новых.

Сейчас приходится принимать во внимание ряд условий:

  • при последующей перепродаже льготная ипотека не действует
  • 70 % продаж идут по программе льготного кредитования
  • нужен правильный ОКВЭД у организации застройщика
  • востребованы дома типовой площадью 100-120 кв. м.
  • желательна земля, выкупленная в собственность
  • ожидается наличие коммуникаций рядом
  • ценен участок в хорошем месте.

Принимая во внимание перечисленные факторы, решили заняться строительством быстровозводимых домов. Остановились на технологии из СИП и ЦСП панелей.

Преимущества для девелопера:

  • производство блоков в заводских условиях
  • установка на винтовых и ЖБ сваях
  • монтаж 100кв.м. за 3 недели
  • можно работать зимой.

Пример дома, собранного с 7 по 25 мая:

Он же ещё через месяц:

Так как жильё продаётся с земельным участком, стоимость последнего заметно влияет на цену. Есть два варианта, при которых на продаже земли можно заработать дополнительно. Если позволяют финансы и есть опыт работы в рамках локации, лучше купить несколько гектар и поделить на части.

Такой подход мы применяли с 2014 года в другом регионе. Если денег не хватает, или чтобы изучить спрос, можно выбрать землю на торгах в местах, которые вам интересны. Там можно выбрать участок в аренду и выкупить за 3% от кадастровой стоимости в собственность после постройки дома.

Пример участка в аренду на торгах выглядит так:

Как выбираем земельный участок

  • проверяется местонахождение участка по публичной кадастровой карте
  • на торгах просматривается предоставленная документацию по объекту
  • сравнивается стоимость соседних участков на ЦИАН и АВИТО
  • проверяется востребованность домов в этом районе
  • учитывается мнение эксперта по земле
  • выезд на место обязателен.

Ниже приведён пример одного из участков, проданного с торгов со стоимостью аренды 55 тыс. в месяц. Его кадастровая цена 1 млн 687 тыс. Рыночная стоимость по данным ЦИАН от 1,8 млн до 4,5 млн. После постройки дома за три месяца он выкупается в собственность по цене 3% от кадастра.

Что повышает стоимость:

  • достопримечательности поблизости
  • населённый пункт рядом
  • направление от Москвы
  • расстояние от МКАД
  • рельеф местности
  • коммуникации
  • магазины.

Исходя из этого, у нас в приоритете Западное направление – Истринский район, Новая Рига и Южное – Домодедовский. Пользуются спросом локации на Киевском и Дмитровском шоссе.

Помимо коробки дома дополнительные расходы идут на:

  • техническое присоединение к свету
  • электропроводка внутри
  • забор, калитка, ворота
  • внутренняя отделка
  • скважина для воды
  • аренда 2-3 месяца
  • выкуп участка
  • канализация
  • сантехника
  • отопление
  • налоги.

Риски и что может пойти не так:

  • высокая стоимость или большие сроки подключения участка к существующим коммуникациям
  • изменение банковских программ для застройщиков при продаже по льготной ипотеке
  • затягивание сроков от администрации при выкупе участка
  • некачественное строительство со стороны подрядчиков.

Прибыль от сделки составляет 25-30%. Цикл проекта занимает три месяца, срок реализации зависит от локации, проекта и цены. Каркасная технология позволяет работать круглый год. Иногда удаётся реализовать объект до завершения строительства, если нет продаж – снижаем цену.

Рост строительных материалов двигает стоимость дома вверх быстрее, чем процент по депозитам. Даже при высоких ставках в 18% годовых, «вкладываться в бетон» зачастую выгоднее. Так, рост стройматериалов весной 2024 составил 20%, что обычно осенью уже отражается на ценах жилья.

Но даже самая тщательная подготовка не даёт гарантии, что проект будет завершён вовремя. Каждый объект уникален, требует пристального внимания к деталям и решения множества проблем. Тем же, кто хочет проверить силы в траблшутинге, нет способа лучше, чем строить дома или посёлки.