Личные финансы, Строительство | Олег Брагинский, Владислав Чернов
Вместе с Олегом Брагинским и слушателем «Школы траблшутеров» Владиславом Черновым рассмотрим перспективы развития сегмента ИЖС. На рынке может произойти укрупнение игроков и повышение цены частных домов сразу по нескольким причинам.
В сегменте ИЖС действуют разнонаправленные факторы. С одной стороны, с первого июля 2024-го года произошло резкое уменьшение выдачи ипотек с господдержкой, семейной и для ИТ-шников. Это на 40% снизило количество продаж частных и многоэтажных домов.
Господдержки нет, семейную ипотеку смогут получить только семьи, у которых детям до 6 лет, ранее было 18. ИТ-ипотека доступна лишь в Московской области для компаний, зарегистрированных не в Москве. Людей, подходящих под условия банка, стало меньше.
С другой стороны, ряд факторов сопутствуют тому, чтобы в среднесрочной перспективе произошёл рост цен. Повышение цен на стройматериалы в первом полугодии составило от 15 до 25 %%. Это не замедлило сказаться на себестоимости строительства.
Второй фактор – повышение заработной платы. Из-за жёсткой миграционной политики становится труднее найти людей для стройки, а те, кто остался, завышают цены. Штрафы за привлечение рабочих без регистрации доходят до 800 тыс. руб. за каждого. А если их 100?
Но самый неприятный удар застройщики получили со стороны банковской системы. Теперь строительство по подрядам возможно только через эскроу-счета. Давно применяются при возведении многоэтажных домов, но для ИЖС есть особенности, к которым мало кто готов.
Если клиент желает возвести дом под заказ, то до начала строительства оформляет ипотечный договор. Вносит на эскроу-счёт собственные 20% средств и 80% заёмных берёт у банка в кредит, и на всю сумму заключает договор с подрядчиком на работу.
Деньги на время строительства замораживаются где-то в банковской системе. Только через несколько месяцев после того, как дом будет построен, подрядчик может забрать их себе.
Фактом, удостоверяющем то, что объект принят, должно быть подписание акта приёмки со стороны заказчика. Это выглядит радужно только для банков, которые лоббируют этот закон.
Они говорят, что таким образом борются с недобросовестными подрядчиками, а люди будут уверены, что их деньги пойдут именно на строительство. Но покупка дома обойдётся дороже.
Давайте рассмотрим, что получится после оформления договора ипотеки у каждой из заинтересованных сторон, и к чему в итоге приведёт введение данного правила.
Клиент оформляет договор ипотеки и, независимо от того, построен ли дом или нет, начинает платить проценты по кредиту: достигают астрономических 19% в год.
Кроме этого, вносит на эскроу-счёт 20-30% собственных средств, которые мог бы разместить на депозит и получить прибыль.
Строители раньше действовали на основе траншевых кредитов. Сделал фундамент – получил 20%, построил дом – ещё 50%, завершил строительство, забрал остатки.
Теперь застройщики должны возводить на свои деньги чужие дома и получать выплаты только после того, как заказчики подпишут акты приёмки.
Ушлые заказчики могут затягивать сроки, приводить оценщиков-экспертов, требовать компенсации, откладывать приёмку различными способами.
Такой потребительский терроризм отработан на многоэтажных домах и контор, специализирующихся на этом виде услуг развелось немало.
Рост цены стройматериалов съедает большую часть маржи. За полгода составит 20%. Если выставить цену за дом, который будет возведён через несколько месяцев с учётом повышения цен, то стоимость будет выше рыночной по сравнению с готовыми зданиями.
Банки предлагают решение: брать у них же кредит под строительство по эскроу-программе. Декларируется, что можно получить его по ставке от 1 до 6% годовых. Но и тут есть несколько подводных камней. Потребуются:
- аккредитация в этом банке
- положительная кредитная история
- личное поручительство подрядчика
- залог в размере 80% от суммы подряда
- безналичные выплаты на строительство
- соблюдение целевого использования кредитных средств.
Застройщикам неприятен пункт о безналичном переводе денег с подтверждением расходов. Попробуйте таким образом заказать трактор, вывоз мусора или любую мелкую работу. Частных трактористов, которые выпишут чек не так уж и много или взвинтят цену на 6- 10 %%.
При подобном подряде застройщик несёт гарантийные обязательства в течение пяти лет после завершения строительства. Для вывода денег в наличные есть схемы работы через дружественные ИП или прокладки. Это усложняет работы и удорожает проекты.
Банки собирают сливки, зажимая покупателей и строителей. Жильцы платят ипотеку и страховку на недостроенное, размещают на депозит в финансовых учреждениях 20-30 %% собственных средств первых взносов. Попадают в зависимость до момента заселения.
С застройщиков получают и залог на выданные кредиты, и поручительство. Взамен выдают кредиты, с плавающей ставкой и рекомендуют проводить через них обороты и размещать зарплатные проекты, чтобы иметь преференции по выданным заёмным обязательствам.
Кроме того, в кредитном договоре есть пункты, при несоблюдении которых или при затягивании сроков банк вправе ввести повышающие коэффициенты. При проектном финансировании многоэтажных домов размер процентной ставки доходит до 29% годовых.
Такие условия были введены месяц назад, и на первых порах строители отказывались работать по новым правилам. Пытаются продавать готовые дома или предоставляют схемы собственной рассрочки. Цена на такие дома держится из-за наличия построенных объектов.
Чтобы переплату было сложнее заметить, её размазывают среднемесячно: делают платёж в месяц за ипотеку дешевле, но срок выплат увеличивают ещё лет на 10. Подобных хитростей немало. Можно купить дом вообще без первого взноса или в рассрочку.
Некоторые застройщики по расписке выдают деньги на первый взнос, на период строительства под 30% до окончания подряда (если время строительства 4 месяца, выходит 90% годовых), а потом закладывают их в ипотечные платежи на период ипотеки 20 -30 лет.
Эти повышающие коэффициенты на безналичные переводы, за риск удорожания материалов во время подряда, почти обязательные выплаты неустойки за «отклонение от нормативов строительства», и обход высоких первых взносов ведут к удорожанию цены готовых объектов.
Рост составит 20-30% и ляжет на плечи покупателей. Пока многие держатся на запасах объектов по старым ценам. Подъём стоимости ожидает новые подряды и начинающиеся стройки. Стоит ли ждать, пока снизят ключевую ставку и упростят выдачу ипотеки?