Личные финансы, Строительство | Олег Брагинский, Владислав Чернов
С основателем «Школы траблшутеров» Олегом Брагинским и слушателем Владиславом Черновым рассмотрим важнейшие пункты, на которые стоит обратить пристальное внимание при выборе земельного участка, его оформлении и проведении благоустройства.
Хотите построить дом? Пляшите от участка. От выбора зависит цена, расходы на благоустройство, смета на строительство. Убедитесь, что затея будет в радость, а постройку признают законной.
Документы
Земельные наделы имеют назначение: промышленные участки, земли населённых пунктов, предназначенные для туризма, отведённые под сельскохозяйственные угодья. Используйте участок целевым образом, не оговорённые для него виды деятельности могут быть запрещены.
Помимо назначения, у каждого надела есть вид разрешённого использования: устанавливается администрацией района или города. К ним относятся: жилая застройка, садоводство, огородничество, промышленные объекты коммунального хозяйства и тот же туризм.
Использований много: сельхозземли делятся на сотню видов и если участок выделен под пашни, использовать его нужно по назначению и строить ничего нельзя. Проверить вид можно по выписке или заказав градостроительный план: там будет чётко определено, что можно строить, а что нет.
Хотите дом на берегу реки? Вроде место красивое, рядом соседи сооружают другие постройки, но может случиться, что именно здесь возведение зданий запрещено. Владением можно пользоваться, а строить нет. Такое часто бывает в землях лесного фонда или туристических зонах.
Иногда возможен перевод земли из одной категории в другую. Например, из сельхозугодий в жилую застройку. Процесс занимает от полутора до двух лет и требует около миллиона за один гектар. Но такое оформление разрешат далеко не всегда и гарантий, что получится, никто давать не станет.
Известны истории незаконной постройки на территориях в сотни гектар в Сочи. Администрация выдавала разрешение на строительство жилых массивов, а затем решения чиновников признали неправомерными и теперь тысячи невинных домов подлежат жёсткому демонтажу и сносу.
Отступы от границ
На каждом наделе строго определяется пятно застройки. Его расположение может зависеть от расстояния до границы зоны, от линии электропередач, проходящего рядом газопровода, охранной водной глади. Участок должен находиться только в той зоне, на которой разрешено строительство.
В нашей практике встречались ограничения приаэродромной территории на расстоянии десятков километров от взлётных полос. Согласование возможно только с разрешения подведомственной организации. Особую сложность представляет пересечение с границами лесного фонда.
Впросак попадают те, кто начинает стройку без разрешения администрации и затем узаконивают объект по дачной амнистии. На него могут не выдать документы или внезапно снести. Чтобы спать спокойно, желательно заранее обратиться к кадастровому инженеру и уведомить архитектуру.
Частые судебные тяжбы между соседями случаются из-за того, что кто-то поставил забор и залез на 20 сантиметров чужой территории или не пожелал соблюдать положенные отступы. Нотариальное согласие соседа даёт гарантии спокойствия до той поры, пока он участок не продаст.
Наличие коммуникаций
Больше сетей находится рядом с участком – земля дороже. Электричество, водоснабжение, газоснабжение, канализация – требуют финансовых и временных затрат. Стандартный срок подключения к свету – шесть месяцев, к газу ещё больше, центральный водопровод есть не везде.
Дороже не только цена надела, меньше затрат придётся понести самостоятельно. Предугадать стоимость подключений затруднительно. Подключение к столбам по границе участка на последнем проекте составило 53К руб. на каждый. А в 50 метрах просили уже 1,1М руб. – рядом нет дороги.
И только после организации дороги в лесном массиве появилась возможность подведения электричества. Воду на участках Московской области часто добывают из земли самостоятельно:
- колодец – самый доступный по цене
- абиссинская до 15 метров – 30 тыс. руб.
- скважина на песок 40-100 метров – от 150 тыс. руб.
- водозабор на известняк или артезианская – 250 тыс. руб.
Причём глубина скважины не гарантирует чистоты воды. Иногда, наоборот, вода известковых пород слишком жёсткая, появляется налёт при кипячении, требуются дополнительные системы очистки. К каждой из скважин для обустройства нужен кессон (бочка) стоимостью от 150 тыс. руб.
Подъездные пути
Если до дороги далеко, придётся насыпать самому – одна из самых затратных статей. По нормативам на основание идёт материал крупной фракции – щебень, потом песок, затем всё это трамбуют и сверху асфальт. Такой подход в теории правильный, но очень затратный на практике.
Процесс можно удешевить, вымостив подъезд дорожными плитами. Более бюджетный вариант – засыпать битым кирпичом, покрыть щебёнкой или присыпать асфальтовой крошкой. Но во влажной почве кирпич даёт неравномерную усадку. Во избежание проблем используют геотекстиль и каток.
Рельеф местности
Участок на склоне улучшает обзор местности, но сложнее и дороже подготовить фундамент. Надел требует подсыпки и, чтобы выровнять местность, можно использовать сваи при заметном перепаде высот. На одном из участков мы строились с уклоном в два метра на пятне застройки:
Если есть наклон при заезде на участок, то, не стоит забывать, что зимой он может обледеневать, и потребуется постоянная подсыпка песком или солевыми реагентами. В этом случае трудность представляет доставка материалов для строительства большегрузной техникой в зимний период.
Почва
Грунт бывает глинистым, песчаным, каменистым, и, если повезёт, достанется чернозём. Сложно работать с болотом. От качества и состава грунта зависит какой фундамент будет установлен. Можно работать с любым (на месте Петербурга раньше были болота), но цена заметно разная.
В Астраханской области видели настолько жёсткую землю, что ни лопата, ни лом её не брали. Рабочие резали грунт болгаркой, заглубляя фундамент всего на 30 см, что запрещено. А в Сибири на торфяных и болотистых грунтах могут использовать винтовые сваи длиной до 15 метров.
Чтобы понять, на какую глубину предстоит заглублять фундамент, следует провести геологические изыскания почвы. Делают такой расчёт геологи, в Подмосковье стоит от 35 тыс. руб. После этого можно рассчитать нагрузки. В некоторых случаях может потребоваться установка дренажа воды.
Насаждение на участке
Надел в лесном массиве выглядит весьма живописно, но за романтику придётся доплатить:
- Разрешение на вырубку деревьев или порубочный билет. Для получения составляется дендроплан и перечётная ведомость. Подаётся заявление в администрацию района, производится оплата в зависимости от количества, диаметра, породы и состояния деревьев. Примерная сумма на площадь 12 соток около 50 тыс.
Знакомый произвёл незаконную вырубку на собственном участке. По жалобе администрации на него подали заявление в суд, пытались присудить штраф в 650 тыс. руб. и возбудить уголовное дело. Он выиграл, но нервы знатно себе потрепал.
- Спилить деревья можно за несколько часов бригадой из пяти рабочих с бензопилами за 50-100 тыс. руб. Вывоз веток и брёвен в цену не входит. Трудяги оттащат отходы в сторону – будут лежать огромной кучей вперемежку с листвой. Сжечь сложно: может быть пожар.
Вывоз такой кучи требует затрат. Оптимальный вариант – вызвать ломовоз: самосвал для перевозки металлолома с захватом, похожим на ковш от трактора. Сам погрузит ветки и мусор, возьмёт за это 35 тыс. руб. Главное, чтобы дерево лежало рядом с твёрдой дорогой.
- Корчевание корней на месте установки фундамента. Лопатами крупные не удалить и не обойтись без трактора. Справится с работой часа за два, но время аренды включает приезд на участок и обратно, что составит от 15 до 24 тыс. руб. в зависимости от количества корней.
- Чтобы не вызывать трактор два раза, эту работу лучше совместить с подсыпкой заезда и самого участка, если надел имеет перепад высот. Если склон не устранить, может собираться вода после дождя. Хорошо, если рядом есть дренажный ров.
Юридическая чистота сделки
Желательна проверка документов юристом, специализирующимся на земле. Покупатели при ипотечной сделке надеются, что бумаги проверит юрист банка. Ошибка! Нужен опыт в земле, а финансистов интересует больше заёмщик, чем продавец. На что стоит обратить внимание:
- законность первоначального выделения земли
- отсутствие процедуры банкротства продавца
- как был приобретён участок: в браке или нет
- было ли вступление в наследство
- судебные споры продавца
- согласие супруги
- дееспособность.
Полную картину по участку получите только от нескольких специалистов: юриста, геолога, кадастрового инженера и строителя. Существуют сервисы для проверки, главное знать, что и где искать, а наша статья поможет подсветить – на что именно стоит обратить внимание.