Консалтинг, Строительство | Олег Брагинский, Владислав Чернов
Как посоветовать что-то дельное по застройке группы домов, через Zoom, без присутствия на пятне будущего проекта? В статье разберём вопрос с основателем «Школы траблшутеров» Олегом Брагинским и слушателем Владиславом Черновым на примере кейса текущей недели.
Ситуация следующая: обратился инвестор из соседнего государства, у которого есть желание и деньги начать строительство группы домов недалеко от Астаны. Благодаря 14-летнему опыту работы в регионах России постарались наметить главные вехи и последовательность действий.
Исходные данные
Иностранный предприниматель подчеркнул особенности: низкий уровень цен, другая локация, иные каналы продаж. Привычные ипотечные программы противоречат мусульманским традициям.
Консультация велась без предварительного изучения ситуации, приходилось опираться на мнение знакомого, строя общение в формате «вопрос-ответ». Так как бизнесмен – человек опытный, общение получилось конструктивным, насколько это было возможным в рамках отведённого часа.
Чтобы составить мнение об обстановке, запросили видео земельного участка и домов неподалёку, схему расположения земель, копии соответствующих документов. Начинали именно с этого, чтобы составить портрет потенциальных покупателей и ценовой диапазон в рассматриваемой локации.
Плюсом является то, что участок расположен недалеко от столицы: есть автобусные маршруты, рядом находится узнаваемый посёлок Green Park, рестораны, ипподром, недалеко расположился жилой массив. Из минусов отметили неполное наличие коммуникаций и отсутствие соседей рядом.
В первую очередь попытались определить потребительский портрет покупателя. От этого зависят выбор концепции посёлка, цены на дома и проекты предстоящего строительства. Рекомендовали возводить похожие на те, что стоят в соседнем коттеджном посёлке – соответствуют спросу.
Посоветовали рассмотреть проект со следующими параметрами:
- Юридическая составляющая
В неё входит:
- изучение документов по земле
- контракты между партнёрами
- техусловия на коммуникации
- договора с покупателями
- правовая составляющая.
Присланные документы… оказались на казахском. Получилось проверить только наличие и обратить внимание, чтобы про них не забыли. Постарались объяснить, почему важно делать геологические изыскания и как выстраивать отношения между партнёрами.
- Финансовый блок
Спросили: какие средства и ресурсы есть в наличии? От объёма зависит способ реализации проекта. Вариантов немало:
- продажи в рассрочку
- построить дома с отделкой
- реализовывать участки с подрядом на строительство
- делать только коробки, а ремонт оставить заказчикам
- отдать часть участков другим застройщикам с рассрочкой по оплате
Последний вариант хорош в случае начала строительства. На то, чтобы сделать район обжитым, уходит время, а на первых порах покупают слабо. Когда построены несколько зданий, входить в стройку выгоднее. Но в данном случае инвестор выбрал сразу возводить готовые дома.
К этому же блоку относятся расчёты:
- доходов и расходов – стоит учесть, что появятся неявные издержки, связанные с оформлением документации и возможной задержкой строительства или старта продаж
- себестоимость возведения домов – даже точные расчёты не будут верными, если в процессе повысится цена на стройматериалы, вырастут ставки заработной платы
- график выплат и поступлений – особенно сложно прогнозировать, проблемы возникают при превышении бюджета или в случае перебоев с продажами жилья.
- Техническая часть
При проектировании посёлка, с одной стороны, необходимо уложиться в бюджет и сэкономить, с другой – важно возвести надёжное жильё, которое не развалится, с третьей – красивое, чтобы покупали. Важную роль в Казахстане играют традиции строительства и привычки людей.
Несмотря на то, что в Московском регионе строим каркасные дома и СИП-панели, около Астаны предложили возводить коттеджи из газобетона и кирпича. Люди более старшего возраста предпочитают кирпичное жильё и часто ориентируются на соседей, к которым ходили в гости.
Каркасники хороши для баз отдыха, молодых семей, дач на летний сезон и стройки в ипотеку. По представленному видео и по Гугл-картам просмотрели формат домов поблизости, наиболее приспособленных традициям стройки и менталитету жителей данной местности.
Выяснилось, что столбы для света уже стоят, но подключаться придётся самостоятельно. Воды нет, но можно сделать скважину и септики. Оказалось сюрпризом, что в рассматриваемой местности нет газопровода. Для нас это было бы проблемой и покупать жильё никто бы не стал.
Но оказалось, что там люди привыкли топить твёрдым топливом и для них это является привычным. Если так, получится существенно сократить время на оформление документов по газу: их подготовка и согласование – самый хлопотный, долгий и неприятный процесс.
- Маркетинг
Среди способов продажи домов основные:
- плакаты у дороги
- сарафанное радио
- AVITO и его аналоги
- Инстаграм* (там работает)
- сайт компании или посёлка
- канал продажи через риэлтеров.
На выбор того или иного варианта влияют дополнительные факторы: постоянно ли будут проживать или захотят использовать под дачу, площади коттеджей, стоимость и категория жилья. Для выбора верной стратегии необходимо более серьёзное исследование и погружение в среду.
- Что посоветовали
Так как в проекте участвуют несколько инвесторов, важно не забыть составить соглашение между партнёрами. Часто друзья стесняются спросить нужные документы, каждый надеется на другого и некоторые рабочие моменты оказываются без должного внимания.
Из-за того, что локация только начинает осваиваться, посоветовали отдать несколько участков под застройку другим подрядчикам. После того как они построят сколько-то домов, место станет более привлекательным для всех покупателей. Но у инвестора по этому вопросу другое мнение.
Посоветовали выбрать проект, многократно проверенный нами в другом регионе со схожим сегментом покупателей: одноэтажный дом площадью 107 кв. м, внутри кухня-гостиная, три спальни, санузел и котельная. Сделан из газобетона, обложен жёлтым кирпичом.
Такая планировка показала себя наиболее универсальной и недорогой для семьи с двумя детьми. Можно сделать корректировку проекта с учётом климата и геологии участка. От этого будет зависеть глубина фундамента, толщина арматуры, ширина стен.
По каналам продаж предложили начинать с AVITO, сарафанного радио и плакатов. С помощью несложных трюков и «мотивации» сотрудников администрации и риэлтеров можно поднять продажи. Сайт и соцсети на данной локации посчитали наименее приоритетными.
Совместить все этапы вместе удобнее всего в диаграмме Ганта в программе Microsoft Project. Там на удобной цифровой шкале параллельно ведут несколько процессов. За счёт наглядности и простоты возможно заметно сэкономить время на подготовке к строительству.
В ней же удобно размещать задачи и определять последовательность действий. Организация любой стройки требует подготовки нескольких специалистов.
На первой встрече и, тем более, в другой стране, сложно быстро дать однозначные ответы и решения. Получилось частично составить мнение и выделить круг вопросов для проработки.