Право, Торговля | Олег Брагинский, Алишер Захидов
Основатель «Школы траблшутеров» Олег Брагинский и адвокат Алишер Захидов рассказывают о попытке захвата торговых площадей нерадивым зарвавшимся арендатором.
Продовольственный магазин советских времён в одном из районов Москвы требовал ремонта и реконструкции, и женщина выбирала инвесторов. Когда интерес проявляли сетевые гиганты, опасалась, что в ходе сотрудничества приберут к рукам и саму точку, а выгнать потом их не выйдет.
Балансировала между всеми, вежливо перебирая предложения о сотрудничестве. Когда приходили с мешками денег и плохо говорили по-русски, сразу отказывалась. Говорила «нет» и криминалу, просящему не продавать магазин «залётным», а предоставить шанс «проверенным» партнёрам.
Женщина обладала удивительным даром находить общий язык со всеми: с профессором, у которого брала уроки дочь, готовясь к поступлению в МГУ, и с работягами, которых была способна многоэтажным матом послать так, что народ улыбался, сразу становился шёлковым и всё понимал.
Это была удивительная мать, которая, сгорев от недуга, оставила магазин двум взрослым дочерям. Среди переговорщиков по освоению интересной торговой площади оказалась продовольственная компания: ею руководила жена покойного бизнесмена, удачно поднявшегося на торговле мясом.
Начав c нуля, предприниматель вместе с женой быстро развил сеть в 40 магазинов. В народе не зря говорят: «хочешь понять человека, проверь на деньги и власть». Когда пошли приличные доходы, жена постепенно изменилась: проявилась властность и нетерпимость к чужому мнению.
Дама знала мать девочек довольно давно: их интересы часто пересекались по закупкам, торговле, отчётности. Разговор об аренде всего магазина с правом сдачи в субаренду после капитального ремонта и реконструкции сразу сложился сам собой и не вызывал у дочерей особых опасений.
Ремонт был в разгаре, но грянул гром и на мясников наехала налоговая: велась двойная бухгалтерия, кассовые аппараты работали с нарушениями, чеки пробивались для вида. В обороте был нал, и признаки того, что грядёт уголовное дело в составе организованной преступной группы.
Мошенники обещали решить всё за шесть миллионов рублей, исчезли с деньгами. Ремонтные работы свернулись: финансов не хватало завершить начатое. По условиям договора аренда составляла полтора миллиона рублей, начиная со второго квартала после заключения договора.
Забегая вперёд, скажем, что руководитель арендатора получила шесть лет в составе организованной группы за мошенничество и уход от налогов. А в нашем деле на фоне падения оборотов торговли Арендатор начал канючить: неоднократно и настойчиво просить снизить аренду.
Арендодатель сначала шёл на встречу, снижал ставку, потом перестал, потому что образовывалась хроническая задолженность по оплате. Внезапно случился Ковид, и обороты торговли резко упали. Арендатор пытался доказать, что снижение правомерно, поскольку… действует мораторий.
Это было совсем не так, потому что мораторий действовал для иных случаев и в государственных интересах. Капитальный ремонт пришлось доделывать собственными силами и за счёт субарендаторов. Остро встал вопрос перезаключения контрактов напрямую с субарендаторами.
Это было невозможно – действовал ранее подписанный контракт. Собственнику предстояло расторгнуть отношения и снять обременение на регистрацию долгосрочного договора аренды.
Обременение возможно снять в судебном порядке и путём подачи заявления непосредственно в Росреестр или через МФЦ, который работает с юридическими лицами.
Заявление в Росреестр на снятие регистрации договора аренды подаётся с доказательствами задолженности, контрактом, учредительными документами, справками из налоговой, протоколами собрания собственников с решением о снятии записи о регистрации договора аренды.
По заявлению во внесудебном порядке мы аннулировали запись о регистрации договора аренды. Пошли в арбитражный суд расторгать контракт по мотивам нарушения условий: другая сторона прекратила платить аренду, рассчитывая, что выиграет суд и заставит нас снизить ставку.
Главное доказательство оппонентов заключалось в диктофонной записи, где мы соглашались снизить аренду. Они представили дело так, будто мы уклонялись от дополнительного соглашения по изменению ставки, думая, что аудиозаписи будет достаточно, чтобы суд встал на их сторону.
Ошибка была в том, что на заседание нужно приносить не флешку, а письменную расшифровку переговоров, заверенную нотариально, и приобщать документ к материалам дела. Суд расторг контракт, и мы подписались с субарендаторами, хотя процесс проходил на фоне угроз и агрессии.
Нам заявляли: «Мы вообще отберём у вас магазин!» Но время показало, кто был прав. Даже наличие малолетнего ребёнка не спасло зарвавшуюся даму от заключения в местах лишения свободы. А магазин приносит неплохую прибыль и успешно справляется с текущими заботами.
Отобрать бизнес не удалось, как сохранить мясной бизнес, созданный покойным супругом, о котором все говорили с придыханием и уважением, потому что именно он умел находить общий язык со всеми, и думать о людях, а не только о том, как побыстрее набить бездонные карманы.