Строительство, Траблшутинг | Олег Брагинский, Владислав Чернов
Зарабатывать на строительстве можно по-разному, но каждый проект имеет технические особенности и подводные камни. Основатель «Школы траблшутеров» Олег Брагинский и Владислав Чернов рассказывают о нюансах девелопмента в инфраструктурных проектах.
Занимаемся строительством более 15 лет. Начинали с торговых и офисных помещений, реконструировали памятники архитектуры, сооружали коттеджные посёлки. Но инфраструктурные проекты стоят в ряду строительных объектов особняком из-за специфики подготовки документов.
Зачем нужны частные газовые сети
Газопроводами пришлось заниматься при строительстве коттеджного посёлка. Чтобы дома были не только построены, но и активно продавались, необходимо наличие всех коммуникаций. Так как ждать помощи администрации района долго, забот у них своих хватает, строили самостоятельно.
В стране официально действует проект «Догазификации». В рамках программы газораспределительная компания должна почти бесплатно подвести газ к домам в черте населённых пунктов или СНТ. По нормативу процесс «до участка» должен составить 6–12 месяцев.
На практике возникают сложности. В первых у «Газпром газораспределение» не хватает штатных специалистов, которые должны сначала запроектировать, а затем произвести монтаж. Из-за больших объёмов строительства ИЖС сроки реализации программы увеличиваются в 2–3 раза.
В последнее время идут перебои с финансированием упомянутой программы. Так как средства выделяются на основе тендера сразу нескольких подобных объектов, и оплата происходит с задержками, подрядчики иногда умышленно затягивают сроки до получения оплаты за подряд.
Третий нюанс в том, что иногда строительство ИЖС ведётся не по программе комплексной застройки, а стихийно. То есть застройщик купил участок земли, разделил на маленькие, построил несколько домов, продал, построил ещё несколько без какого-либо чёткого графика.
В подобной схеме ресурсоснабжающие организации не понимают – какую мощность коммуникаций закладывать и в какой срок. Часто случается так, что на несколько домов подводят достаточную мощность, а при расширении микрорайона, её не хватает. Приходится заново вести новые ветки.
В тайком случае может появиться необходимость в использовании частных сетей. Девелопер сам оформляет документы, проводит коммуникации, и по мере строительства продаёт доступ к ним собственникам частных домов. Процесс проходит в два раза быстрее, чем у сетевой организации.
Другое преимущество в том, что владелец большого массива участков сразу получает повышение его стоимости в несколько раз, не дожидаясь возведения домов. Некоторые дома потом не строят вовсе, продают участки с коммуникациями. Ещё вариант – продажа участков с подрядом под стойку.
Последний способ стал наиболее актуальным в последние месяцы. Большинство продаж идёт в ипотеку, а банки проявляют лояльность только к подрядам с эскроу-счетами. Под готовые дома процент одобрения ниже. Ключевым условием является наличие коммуникаций рядом с участком.
Как всё происходит
За последние несколько лет нормативная база неоднократно менялась. Сокращённый план проекта таков:
- резервирование мощности по газу
- проектирование газопровода
- экспертиза газового проекта
- строительство части домов
- строительство газопровода
- согласование строй надзора
- ввод в эксплуатацию всей сети
- заключение договора на обслуживание
- опрессовка оборудования и пуск газа в сеть
- регистрация в реестре опасных производственных объектов.
Каждый этап ведётся строго по нормативам и должен согласовываться с газовой службой. Если для согласования необходимо принести 100 документов, а вы принесли 99, то подписи не получите. Слишком большая ответственность. Но можно ускорить, если регулярно обивать пороги кабинетов.
С чем столкнулись
Увеличились сроки. Последний проект занял год вместо планируемых восьми месяцев, хотя пакет строительной части сделали за 45 дней. Всё основное время заняло согласование разрешительной документации, согласие на ввод в эксплуатацию, подписание договоров обслуживания и т. д.
Получилось так долго потому, что в газовой структуре жуткий дефицит кадров и маленькие зарплаты. Многие уехали из региона, ушли на пенсию, попали под сокращение. Оставшимся приходится выполнять работу нескольких человек в одиночку при том же окладе 40–50 тыс. руб.
Изменилась и нормативная база. Если раньше можно было строить и запускать сеть очередями, то теперь запрещено. Приходится строить всю сеть сразу и вводить в эксплуатацию целиком, а потом терпеливо ждать, пока посёлок застроится. При таком подходе замораживается большая сумма.
Как будет развиваться ситуация
Обстановка на рынке ИЖС полностью зависит от активности по выдаче ипотеки с одной стороны и наполненности бюджета с другой. Программу бесплатной догазификации можно назвать приемлемой только в столичном регионе. В областях сроки затягиваются всё сильнее и сильнее.
Заявок на подключение от населения подано столько, что хватит на несколько лет. У «Газпром газораспределение» при таком дефиците кадров и недостатке финансирования собственных мощностей сроки строительства будут расти. Вариант выхода из ситуации – частные газопроводы.