Строительство, Бюджетирование | Олег Брагинский, Валерий Хлебнов
Бюджетированием проектов занимаются корпорации, пытающиеся предсказать будущее. Основатель «Школы траблшутеров» Олег Брагинский и ученик Валерий Хлебнов расскажут, какие затраты выпадают из смет и коммерческих предложений до начала монтажных работ.
Для оценки рентабельности строительного проекта инвесторы и застройщики пытаются понять затратную часть возведения новых конструкций. Специалисты сметного дела, взяв за основу проектную документацию, кропотливо выискивают и высчитывают статьи по общим справочникам.
Итоговая стоимость сметы может отличаться кратно по следующим причинам:
- Деталировка проекта. Чаще прорабатывается на этапе «Рабочей документации» с поэлементной прорисовкой узлов креплений, примыканий, слоёв.
- Опыт инженера-сметчика. Новички, не посещающие стройки, забывают о жёстких реалиях стеснённых условий, норм расхода материалов, рыночную стоимость специалистов.
- Особые условия. Отсутствие воды или электроэнергии, близость ЛЭП и метрополитена, проведение шумных работ в ночное время суток, требования к квалификации рабочих.
- Базисы и индексы. Смета всегда дешевле коммерческих предложений. Строители не вникают в расчёты, понимают собственные затраты, ожидают сумму прибыли на проекте.
Строя московский ЖК в нью-йоркском стиле на полуострове, ранее занимаемым заводом имени Лихачёва, очередной раз столкнулись с необходимостью доказывания и обоснования дополнительных затрат после подписания основного контракта с «твёрдой» неизменяемой ценой.
На проекте выполнялись работы нулевого цикла строительства:
- Разработка пионерного котлована в объёме 35’000 кубометров грунта с демонтажем остаточных частей фундаментов ранее снесённых строений.
- Устройство буронабивных свай (БНС) для последующего монтажа четырёх башенных кранов за внешним контуром СВГ.
- Монтаж ограждения котлована методом «Стена в грунте» (СВГ) (5’000+ кубометров бетона).
- Разработка основного котлована 120’000 кубометров с устройством временных дорог 5’000 м2.
- Устройство строительного водопонижения с гидронаблюдательными скважинами.
- Монтаж пластового дренажа основания котлована на площади 11’000 м2.
- Устройство грунтовых анкеров типа «Атлант» – 662 шт.
Общая стоимость первичных договорённостей превышала 789 миллионов рублей. При этом заранее обговаривалось уточнение объёмов демонтажа подземных железобетонных конструкций по факту выявления. Цифры для актов выполненных работ подтверждались армией геодезистов.
Работы, которые не могли предусмотреть заранее, и поэтому не включили в сметы:
- Демонтаж подземных железобетонных сооружений. Планы возведённых строений канули в лету – действовали на ощупь. Разработанные полости после демонтажа засыпали цементно-песчаной смесью (ЦПС), что стоило заказчику 78+ миллионов рублей.
- Ошибки определения объёмов грунта в котловане (первоначальная поверхность превышала проектную более, чем на 2 метра) – 15,5 миллиона рублей.
- Гидроизоляция узлов крепления грунтовых анкеров гидроактивной однокомпонентной полиуретановой смолой – 1,7 миллиона рублей.
- Замещения основания котлована в связи с неточностями предварительной геологической разведки – 6,5 миллиона рублей.
- Устройство дополнительных зумпфов открытого водоотлива с эксплуатацией насосов – 12,5 миллиона рублей.
- Устройство шпунтовых ограждений для стабилизации грунта на кромке котлована – 3,5 миллиона рублей.
- Некорректный расчёт объёмов материала для устройства пластового дренажа. Стоимость дополнительно привезённого и уложенного щебня составила 9,5 миллиона рублей.
Внесение изменений в проектную документацию с последующей защитой расценок работ для договоров с «твёрдой» ценой – отдельный квест для подрядных организаций. Критичность корректировок определяется предпринимательской чуйкой отношения размера потерь к репутации.
Строители постоянно балансируют между качественным выполнением работ по договору и дополнительными объёмами «в нагрузку» для сохранения отношений с заказчиком. Жертвуют сегодняшней прибылью, считая инвестицией в лояльность застройщиков для будущих тендеров.
Изменения проекта во время строительства – дело обычное. Несмотря на привлечение высококвалифицированных проектировщиков с громкими именами, внедрение и использование BIM-моделей, неточности и нестыковки будут встречаться, раздражая линейных рабочих частотой.
Внесение изменений по инициативе подрядчика, а также подписание дополнительных соглашений на корректировку протоколов договорной цены могут занимать не один месяц. Размер застройщика привлекает неопытных, воображающих размер бонусов, не зная размеров болота согласований.
Подрядчики желают своевременной оплаты основных и дополнительных работ, в то время как для заказчиков в приоритете прозрачность, обоснованность и согласие всех ответственных лиц. Корпорации никогда не спешат, но в то же время требуют от исполнителей соблюдения сроков.
Для получения дополнительных денег придётся:
- заполнять акты о необходимости с подписанием у ответственных представителей на линии
- рассчитывать и обосновывать перед сметным отделом расценки в предложениях
- инициировать и запускать протоколы на согласование без контакта с ответственными лицами застройщика.
Важно вести сводную накопительную ведомость объёмов, учитывать акты необходимости дополнительных работ и версионность дополнительных соглашений. Широкоформатный экран для такой задачи не излишество, а прямая необходимость. Минимальное разрешение – не ниже 4К.
Без полного понимания происходящих событий на строительной площадке невозможно быть уверенным в прибыльности проекта. Руководители проектов, закопавшись в документации, ежедневно отслеживают рентабельность. Соблюдение сроков оптимизирует накладные расходы.
Начальники участка и прорабы редко задумываются от прибыльности выполняемых действий. Сосредоточены на процессе строительства и своевременной сдачи работ соответствующего качества специалистам строительного контроля заказчика. Недооценивают важность документов.
Помните о финансовых рычагах заказчика. Штрафные санкции, гарантийные удержания жёстко прописываются в договорах. Учитывайте самодурство ответственных за приёмку работ лиц: занижают объёмы и затягивают сдачу конструкций, создавая дополнительные денежные резервы.
Несмотря на наивысшую кропотливость предварительных расчётов, никогда не сможете предугадать все возможные перетраты по времени и деньгам. Рекомендуем закладывать в бюджет сержантский запас на непредвиденные расходы, чтобы не проедать собственную чистую прибыль.